Актуальность: редакция по состоянию на 18 ноября 2025 года.
Правовое положение нормы
Статья 811 размещена в Книге пятой «Обязательственное право» Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) и относится к Разделу VI «Отдельные виды обязательств», Главе 63 «Найм жилья». Кодекс вступил в силу 1 января 2004 г. (Закон № 435-IV от 16 января 2003 г.) и с тех пор претерпел множество изменений, в т.ч. и в части, касающейся жилищных отношений.
Дословный текст статьи 811 ГКУ
Статья 811. Форма договора найма жилья
- Договор найма жилья заключается в письменной форме.
- Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Примечание: пункт 3 статьи 811 был исключён Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно жилищных правоотношений» № 2275-VIII от 06 февраля 2018 г.
Подробный комментарий
Обязательная письменная форма
Согласно части 1 статьи 811, любой договор найма жилого помещения, независимо от срока его действия, должен быть заключён в письменной форме. Это означает:
- устная договорённость не порождает гражданско-правового обязательства;
- стороны должны подписать единый документ либо обменяться двумя экземплярами (по одному для каждой из сторон);
- электронная форма допускается, если документ подписан квалифицированной электронной подписью (ст. 207 ГКУ).
Нарушение требования письменной формы влечёт недействительность сделки на основании статьи 203 и статьи 215 ГКУ.
Нотариальное удостоверение аренды с выкупом
Часть 2 статьи 811 устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для договора аренды жилья с выкупом. Особенности:
- Объект: жилое помещение (квартира, жилой дом, часть жилого дома).
- Сущность: арендатор получает право последующего выкупа объекта по заранее определённой цене.
- Последствия отсутствия нотариуса: договор считается ничтожным и не порождает право собственности на выкуп.
- Государственная регистрация: после нотариального удостоверения переход права собственности подлежит регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Отличие найма от аренды с выкупом
| Критерий | Обычный найм (аренда) | Аренда с выкупом |
|---|---|---|
| Форма договора | Письменная (ч. 1 ст. 811) | Письменная + нотариальное удостоверение (ч. 2 ст. 811) |
| Перспектива перехода права | Не предусмотрена | Предусмотрена (выкуп) |
| Государственная регистрация | Не требуется | Требуется после выкупа |
Дополнительные статьи, применяемые совместно со ст. 811
При регулировании договора аренды жилья с выкупом помимо ст. 811 применяются:
- ст. 813–820 ГКУ, особенности найма жилых помещений;
- ст. 823 ГКУ — права и обязанности сторон;
- ч. 2 ст. 825 ГКУ, ограничения на выселение арендатора;
- ст. 826 ГКУ — преимущественное право арендатора на заключение нового договора;
- ст. 1232-1 ГКУ — особенности реализации права выкупа.
Практические советы сторонам договора
- Наймодателю (арендодателю):
- проверьте правоустанавливающие документы и отсутствие обременений;
- включите в договор условия о порядке оплаты коммунальных услуг, залога (депозита), порядке выселения.
- Наймателю (арендатору):
- оформляйте договор исключительно в письменной форме;
- если предусмотрен выкуп, обязательно заверьте договор у нотариуса и подайте заявление на регистрацию права после оплаты выкупной цены.
Ответственность за нарушение формы
- Гражданско-правовая: стороны не смогут в суде ссылаться на свидетельские показания для доказывания содержания договора (ст. 218 ГКУ).
- Административная: по ст. 1641 КоАП Украины, штраф за уклонение от оформления письменного договора найма жилого помещения.
Краткий итог
Статья 811 ГКУ устанавливает два ключевых правила:
1) всегда оформляйте договор найма жилья в письменной форме;
2) аренда с выкупом требует нотариального удостоверения.
Соблюдение этих требований обеспечит надёжную защиту прав и интересов как собственника, так и жильца.