Дата актуализации:

Общие положения: что регулирует Глава 35 ГК РФ

Глава 35 «Наём жилого помещения» (ст. 671–700 ГК РФ) устанавливает особенности заключения, изменения и расторжения договоров, предметом которых является жилое помещение. Это может быть:

• квартира;
• комната в квартире;
• жилой дом (часть дома);
• иное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан.

Виды договоров аренды жилого помещения

Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ)

Понятие. Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник (или уполномоченное им лицо) обязуется передать гражданину (гражданам) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания.

Ключевые условия:

1. Стороны:
   • наймодатель — собственник, управляющая компания, лицо, уполномоченное федеральным/муниципальным органом;
   • наниматель — гражданин (граждане), нуждающийся в жилом помещении.
2. Объект: жилое помещение, пригодное для постоянного проживания и отвечающее санитарным/техническим требованиям (ст. 673 ГК РФ).
3. Форма: письменная (ст. 674 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случаев, когда договор заключается с юрлицом.
4. Срок:
   • обычно от 1 года до 5 лет;
   • при отсутствии срока договор считается заключённым на 5 лет;
   • бессрочный — возможен, если стороны прямо указали «до востребования».

Договор найма в жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК РФ)

Специфика. Речь идёт о государственных и муниципальных квартирах, предоставляемых по договору социального найма. Отличия:

• наниматель получает социальную квартиру без права выкупа;
• плата, социальный наём, утверждается органами местного самоуправления;
• выселение возможно только через суд и при наличии законных оснований (задолженность, нарушение условий договора и пр.).

Аренда жилого помещения юридическому лицу

Согласно ст. 672 ч. 4 ГК РФ, юридическое лицо может получить жилое помещение по договору аренды или иному договору, но обязано использовать его исключительно для проживания граждан (служебные квартиры, гостиницы и пр.).

Сравнение: договор найма vs. договор аренды

Обязательные реквизиты договора найма жилого помещения

Согласно ст. 675 ГК РФ, письменный договор должен содержать:

1. Данные сторон — Ф. И. О., паспортные данные, адреса; для юрлиц — ОГРН, ИНН.
2. Полный адрес и описание жилого помещения (этаж, общая и жилая площадь, количество комнат).
3. Срок действия договора.
4. Размер и порядок оплаты (арендная плата, коммунальные услуги).
5. Обязанности сторон (ремонт, содержание, оплата коммунальных услуг);
6. Условия ответственности (неустойка, штрафы и пр.).
7. Основания расторжения.

Права и обязанности сторон

Наймодатель обязан:

• передать жилое помещение в надлежащем состоянии;
• обеспечивать беспрепятственное пользование;
• проводить капитальный ремонт, если иное не оговорено договором.

Наниматель имеет право:

• самостоятельно проживать и размещать членов семьи;
• сдавать в субаренду часть жилого помещения, если разрешено договором;
• требовать уменьшения платы при существенном ухудшении условий.

Наниматель обязан:

• вовремя оплачивать аренду и коммунальные услуги;
• бережно относиться к имуществу;
• не нарушать права соседей.

Особенности 2025–2026 годов

1. С изменения коснулись порядка индексации арендной платы в муниципальном жилищном фонде: теперь индексация может проводиться не чаще 1 раза в год и не выше официального уровня инфляции.
2. Введён электронный формат договоров для жилищного фонда социального использования через портал «Госуслуги» (постановление Правительства РФ № 2423 от ).
3. Появилась обязанность указывать QR-код для проверки подлинности договора на сайте Росреестра.

Ответственность сторон

Наймодатель несёт ответственность за неисполнение обязательств в виде:

• возмещения убытков;
• уплаты неустоек;
• компенсации морального вреда (в судебном порядке).

Наниматель при нарушении условий может быть выселен через суд (при наличии задолженности свыше 3 месяцев либо систематическом нарушении прав соседей).

Пошаговый алгоритм заключения договора

1. Подготовка документов:
   • правоустанавливающие документы на жильё (ЕГРН-выписка);
   • паспорта сторон;
   • согласие всех собственников (если объект в долевой собственности).
2. Согласование условий: срок, цена, порядок оплаты, залоговый депозит.
3. Оформление договора в письменной форме, подписание акта приёма-передачи.
4. Регистрация (если договор ≥ 1 год и заключён с юрлицом) в Росреестре.
5. Уведомление УК / ТСЖ о новом нанимателе (по желанию сторон).

Практические советы

• Всегда проверяйте ЕГРН-выписку, чтобы убедиться в правах наймодателя.
• Фиксируйте состояние квартиры (фото/видео) при заселении и выселении.
• Включайте в договор условие о «залоге» (ст. 381 ГК РФ) — 1-месячный депозит снижает риски.
• Не путайте коммерческий наём (по гл. 35) с арендой нежилого помещения (гл. 34) — разные налоговые и регистрационные последствия.

Пример краткого договора (шаблон)

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____
г. Москва «04» августа 2026 г.

Наймодатель: Иванов И.И., паспорт 45 00 № 123456, прож. …
Наниматель: Петров П.П., паспорт 77 77 № 987654, прож. …

Объект: 2-комнатная квартира, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, общ. пл. 55 м².
Срок: 1 год (с по ).
Арендная плата: 40 000 ₽ в месяц, оплата до 5-го числа.
Залог: 40 000 ₽ — возвращается при расторжении.
…
Подписи: __________ /Иванов/ __________ /Петров/

Глава 35 ГК РФ создаёт надёжную правовую базу для всех участников рынка аренды жилья. Главное — соблюдать письменную форму, чётко прописывать условия и своевременно вносить платежи. При возникновении споров обращайтесь в жилищную инспекцию или суд, опираясь на положения ст. 671–700 ГК РФ и последние поправки 2025–2026 годов.