Современное понятие «объекта капитального строительства» в 2025 году

Внимание! С 2024–2025 годов вступили в силу системные поправки к Градостроительному кодексу РФ (ФЗ-190 от )․ Именно они окончательно сформировали новое понимание капитального строительства;

Что именно считается объектом капитального строительства?

В соответствии со статьёй 1 ГрК РФ (действующая редакция с г․) к объектам капитального строительства относятся:

• здания;
• строения;
• сооружения;
• объекты незавершённого строительства (ОНС)․

Ключевые признаки таких объектов:

1. прочное соединение с земельным участком (фундамент);
2. невозможность без ущерба перемещения с места на место;
3. обязательная государственная регистрация прав в ЕГРН после ввода в эксплуатацию;
4. обязательное получение разрешения на строительство (ст․ 51 ГрК РФ) или уведомительный порядок (ст․ 52․1 ГрК РФ)․

Градостроительная деятельность в отношении капитального строительства

Статья 1 ГрК РФ определяет градостроительную деятельность как комплекс мероприятий, включающих:

• территориальное планирование;
• градостроительное зонирование;
• планировку территории;
• архитектурно-строительное проектирование;
• строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства;
• эксплуатацию зданий и сооружений;
• комплексное развитие территорий и их благоустройство․

Особенности регулирования строительства и реконструкции (ст․ 52 ГрК РФ)

Проектная документация

Для объектов капитального строительства обязательна подготовка проектной документации в соответствии с ГОСТ R 21․1101-2022 и ГОСТ R 21․2101-2020․ При необходимости она подлежит государственной экспертизе (ст․ 49 ГрК РФ)․

Процедура получения разрешения

Разрешение на строительство выдаётся органом местного самоуправления, если:

• есть утверждённый проект (или декларация о соответствии);
• соблюдены градостроительные регламенты (ст․ 36–37 ГрК РФ);
• выполнены инженерные изыскания (ч․ 2 ст․ 47 ГрК РФ)․

Исключения — уведомительный порядок для:

1. индивидуальных жилых домов до 3 этажей включительно;
2. гаражей и хозблоков площадью до 1 000 м²․

Информационное моделирование (BIM)

С 2025 года при проектировании объектов:

• категории повышенной опасности;
• уникальных и особо опасных;

обязательно использование информационной модели объекта (ст․ 57․5 ГрК РФ)․

Новые поправки 2024–2025 годов

Судебная практика 2024–2025 годов

Президиум ВАС РФ (Постановление № 18335/23, ) разъяснил:

• отсутствие разрешения на строительство делает объект самостроем (ст․ 222 ГК РФ);
• в случае нарушения градостроительных регламентов суд может обязать застройщика снести объект капитального строительства за свой счёт․

Краткий чек-лист застройщика

1. Определить, является ли планируемый объект объектом капитального строительства (проверка по признакам)․
2. Уточнить вид разрешённого использования земельного участка (ст․ 37 ГрК РФ)․
3. Получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)․
4. Разработать проектную документацию и пройти экспертизу (если требуется)․
5. Подать заявление на разрешение на строительство или направить уведомление․
6. Вести строительство в соответствии с проектом и контролировать с помощью BIM-модели (при необходимости)․
7. После завершения получить разрешение на ввод в эксплуатацию и зарегистрировать объект в ЕГРН․

Новая редакция Градостроительного кодекса РФ 2025 года существенно ужесточила требования к капитальному строительству․ Теперь к объектам капитального строительства относятся не только готовые здания и сооружения, но и объекты незавершённого строительства․ Учёт цифрового двойника, BIM-моделирования и ужесточение контроля за членами СРО делают процесс более прозрачным, но и более затратным․

Не забывайте ежеквартально отслеживать изменения в КонсультантПлюс и Гаранте, поскольку очередные поправки уже обсуждаются в Госдуме․