Дата актуализации: 04 августа 2026 г.
Продажа недвижимости — это не только получение дохода, но и обязанность по уплате НДФЛ (13 %). Однако Налоговый кодекс РФ предоставляет право на налоговый вычет, который позволяет существенно снизить налог или полностью его избежать. В 2026 году правила стали проще благодаря цифровизации ФНС и новым льготам для семей с детьми;
Какой пункт НК РФ регулирует вычет при продаже
Основа — статья 220 Налогового кодекса РФ, часть 2, подпункты 1 и 2:
- подпункт 1: имущественный вычет при продаже имущества (квартиры, комнат, долей);
- подпункт 2: альтернативное уменьшение дохода на расходы покупки этой же квартиры.
Вы можете выбрать тот вариант, который выгоднее.
Размер вычета в 2026 году
- 1 000 000 ₽, фиксированный вычет по НК РФ (применяется без документов о расходах).
- Без ограничения суммы — если вы уменьшаете доход на фактические расходы, подтверждённые договором купли-продажи и платёжными документами.
Кто может получить льготу
Законодательство 2026 года расширило круг получателей:
- физические лица, резиденты РФ (находились в стране ≥ 183 дней за последний год);
- семьи с детьми-инвалидами любого возраста — теперь могут получить вычет независимо от срока владения жильём;
- продавцы, применяющшие упрощённую электронную подачу в личном кабинете ФНС.
Срок владения: когда налога нет совсем
| Как получена квартира | Минимальный срок | Налог |
|---|---|---|
| Покупка после | 5 лет | 0 %, если срок выше указанного |
| Приватизация, наследство, дар от близкого | 3 года | |
| Единственное жильё, проданное в 2026 г. | 3 года |
Если вы продаёте раньше минимального срока, применяем вычет из статьи 220 НК.
Пошаговая инструкция получения вычета онлайн
- Вход в сервис. Авторизуйтесь на lkfl.nalog.ru через Госуслуги.
- Выбор формы. «Подать 3-НДФЛ» → «Продажа недвижимости».
- Заполнение данных.
- дата и цена продажи;
- вариант вычета (1 млн ₽ либо расходы);
- загрузка сканов: договор, ЭГРН, платёжки.
- Подтверждение. Подпишите форму электронной подписью (ЭП).
- Ожидание. Срок камеральной проверки — до 3 месяцев, возврат переплаты — ещё 1 месяц.
Примеры расчёта
Пример 1: фиксированный вычет 1 млн ₽
Иванов продал квартиру, полученную по договору купли-продажи в 2023 году, за 3 500 000 ₽.
Налог: (3 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽.
Пример 2: вычет «расходы на покупку»
Петрова купила квартиру в 2023 г. за 3 000 000 ₽ и продала в 2026 г. за 3 400 000 ₽.
Налог: (3 400 000 − 3 000 000) × 13 % = 52 000 ₽.
Пример 3: семья с ребёнком-инвалидом
Сидоровы владеют квартирой менее 3 лет, но имеют ребёнка-инвалида. При продаже они полностью освобождены от НДФЛ, даже если выручка превышает 1 млн ₽ (новая льгота 2026 г.).
Частые ошибки
- не сохраняют платёжные документы → нельзя применить вычет расходов;
- указывают заниженную цену в договоре → ФНС пересчитает по кадастровой стоимости × 0,7;
- забывают подать декларацию до 30 апреля следующего года — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Как увеличить выгоду: советы профессионалов
1. Если вы приобрели жильё по договору долевого участия, сохраняйте ВСЕ чеки и акты приёма-передачи.
2. При продаже нескольких объектов за год сумма вычета 1 млн ₽ распределяется между ними — подробнее в статье 220 НК.
3. Используйте семейный имущественный вычет на покупку новой квартиры, чтобы вернуть до 650 000 ₽ на каждого члена семьи (проект 2026 г. увеличивает лимит до 6 млн ₽).
В 2026 году получить налоговый вычет при продаже квартиры можно быстро и онлайн. Главное — выбрать оптимальный вариант (1 млн ₽ или расходы), соблюсти сроки и правильно оформить документы. Цифровизация ФНС упростила процесс: теперь не нужно ходить в налоговую, а льготы для семей с детьми делают систему более социальной.