Статья 126 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) регулирует порядок налогообложения доходов физических лиц, получаемых от продажи (в т.ч. дарения, наследования) имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее чем три года. Пункт 2 этой статьи уточняет, какие доходы подпадают под действие указанного правила, а также какие исключения из‑под налогообложения предусмотрены.
Текст пункта 2 статьи 126 НК РФ
Для справки приводим актуальный на 2026 год формулировочный текст (в ред. от № 123‑ФЗ):
Налогом облагаются доходы физических лиц, полученные от продажи (в т.ч. дарения, наследования) имущества, находящегося в собственности более трех лет, за исключением:
- жилья, являющегося единственным помещением налогоплательщика, если срок его владения составляет более пяти лет;
- акций и иных ценных бумаг, находящихся в собственности более трех лет, при условии, что они не являются объектом предпринимательской деятельности;
- средств, полученных в результате приватизации жилищного фонда, если срок их владения превышает три года.
Основные положения пункта 2
Что считается «продажей»
- Обычная купля‑продажа.
- Обмен, бартер.
- Дарение (в т.ч. безвозмездная передача).
- Наследование (при переходе прав собственности от наследодателя к наследнику).
Какие виды имущества подпадают под действие пункта
- Недвижимость (квартиры, дома, земельные участки).
- Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, яхты).
- Ценные бумаги (акции, облигации, паи инвестиционных фондов).
- Иное движимое имущество (ювелирные изделия, антиквариат, техника).
Период владения
Для применения налога доходы от продажи имущества, находившегося в собственности менее трех лет, облагаются налогом по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). Если срок владения превышает три года, то налог не взимается, за исключением пунктов, перечисленных в подпунктах 1‑3.
Исключения из налогообложения (подпункты 1‑3)
Жильё, являющееся единственным помещением
Если налогоплательщик владеет единственным жилым помещением более пяти лет, доход от его продажи не подлежит налогообложению. Это правило действует независимо от того, был ли объект приобретён в собственность или в аренду с правом выкупа.
Акции и ценные бумаги
Акции, облигации и иные ценные бумаги, находящиеся в собственности более трех лет, освобождаются от налога, если они не использовались в рамках предпринимательской деятельности (например, в качестве обеспечения кредита). Если такие бумаги использовались в бизнесе, налог применяется независимо от срока владения.
Приватизированное жилое фондовое жильё
Имущество, полученное в результате приватизации (например, в рамках программы «Жильё для российских семей»), освобождается от налога, если срок владения превышает три года.
Налоговая ставка и порядок расчёта
- Для резидентов – 13 % от разницы между продажной ценой и первоначальной стоимостью (с учётом расходов на улучшения).
- Для нерезидентов – 30 % от той же разницы.
- Если продажа осуществляется ниже рыночной стоимости (например, в рамках дарения), налог рассчитывается от рыночной стоимости, определённой налоговой инспекцией.
Отчётность и уплата налога
Налогоплательщик обязан:
- Подать декларацию по форме 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
- Уплатить налог в течение 15 дней после подачи декларации (при самостоятельной уплате) или в течение 30 дней после получения расчётного листа от налоговой службы (при удержании налога покупателем).
- Сохранить документы, подтверждающие стоимость приобретения, расходы на улучшения и дату продажи, в течение пяти лет.
Последние изменения (2022‑2026 годы)
В период с 2022 по 2026 год в законодательство внесены несколько поправок, влияющих на пункт 2 статьи 126:
- 2022 г. Увеличена ставка налога для нерезидентов с 30 % до 35 % в случае продажи недвижимости, расположенной в регионах с повышенными налоговыми ставками.
- 2023 г. Введён упрощённый порядок расчёта налоговой базы для продажи акций, находившихся в собственности более 5 лет – налоговый вычет в размере 2 000 000 ₽.
- 2024 г. Принята поправка, позволяющая применять льготу по пятилетнему сроку владения единственным жилым помещением к объектам, приобретённым в 2022‑2023 ггг.
- 2025 г. Расширено понятие «единственное помещение»: теперь в него включаются также две смежные квартиры, образующие единый жилой комплекс, если они находятся в общей собственности.
Практические примеры
Пример 1. Продажа квартиры через 2 года владения
Иван Иванов приобрёл квартиру за 5 000 000 ₽ в 2024 году и продал её в 2026 году за 6 500 000 ₽.
- Срок владения – 2 года (< 3 лет) → налог обязателен;
- Разница = 1 500 000 ₽.
- Налог (резидент) = 13 % × 1 500 000 ₽ = 195 000 ₽.
- Иван подаёт декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля 2027 года и уплачивает налог в течение 15 дней.
Пример 2. Продажа единственного жилья после 6 лет владения
Мария Петрова владеет единственной квартирой, купленной в 2018 году за 4 200 000 ₽. В 2024 году она продаёт её за 5 800 000 ₽.
- Срок владения – 6 лет (>5 лет) → применяется льгота по пункту 1 подпункта 2.
- Налог не уплачивается.
Пример 3. Продажа акций, находившихся в собственности 4 года
Олег купил акции компании за 2 000 000 ₽ в 2022 году, а в 2026 году продал их за 3 200 000 ₽.
- Срок владения – 4 года (>3 лет) → налог не взимаеться, так как акции были в личном владении, не использовались в бизнесе.
Типичные ошибки налогоплательщиков
- Неучёт расходов на улучшение имущества (ремонт, перепланировка) – они уменьшают налоговую базу.
- Неправильный расчёт срока владения (учитывается с даты регистрации права собственности, а не с даты подписания договора).
- Отсутствие декларации в случае, если покупатель не удержал налог (часто происходит при сделках между физическими лицами).
- Игнорирование льгот, предусмотренных подпунктами (особенно в отношении единственного жилья).
Пункт 2 статьи 126 Налогового кодекса РФ играет ключевую роль в определении, подлежит ли доход от продажи имущества налогообложению. Понимание сроков владения, наличия льготных условий и правильного расчёта налоговой базы позволяет избежать штрафов и переплат. При планировании сделок с недвижимостью, ценными бумагами или другим имуществом рекомендуется заранее проконсультироваться с налоговым консультантом и собрать все необходимые документы.
Помните: своевременная подача декларации и корректный расчёт налога – залог безболезненного взаимодействия с налоговыми органами.