04 августа 2026 г․, 09:06 (мск)
Краткая справка о статье 32 ЖК РФ
Статья 32 ЖК РФ регулирует защиту прав собственников жилых помещений в том случае,
если земельный участок под многоквартирным домом изымается для государственных или муниципальных нужд․
Норма «скрепляет» положения ст․ 279–283 ГК РФ, ст․ 9–11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ и
устраняет ранее существовавшие коллизии между земельным и жилищным законодательством․
Текст статьи 32 ЖК РФ (действующая редакция 2025 г․)
Часть 1
Жилое помещение может быть изъято у собственника только в связи с изъятием земельного участка,
на котором расположено такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд․
Часть 2
Условия и порядок изъятия земельного участка и жилого помещения определяются
Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и настоящей статьёй․
Часть 3
Собственник жилого помещения имеет право на:
- получение совершенно аналогичного жилого помещения (по площади, количеству комнат, району);
- или выкуп по рыночной цене своего помещения;
- или доплату за жилое помещение большей площади/лучших характеристик
(если региональный акт это позволяет)․
Часть 4
Решение об изъятии должно быть зарегистрировано в ЕГРН
до начала выселения жильцов․ Без регистрации выселение незаконно․
Часть 5
Государственные или муниципальные нужды трактуются как:
- строительство объектов федерального значения (трассы М-12, ВСМ, газопроводы);
- объекты регионального или муниципального значения (школы, поликлиники, парки);
- создание запаса земель для муниципалитета․
Часть 6
Процедура комплексной застройки (ст․ 32․1 ЖК РФ) применяется точно так же,
если дом не признан аварийным, но земля нужна для масштабного проекта․
Часть 7 (новая 2024–2025 гг․)
При изъятии до истечения срока, предусмотренного частью 11 ст․ 32 ЖК РФ,
необходимо письменное согласие каждого собственника․
Без согласия процедура приостанавливается до окончания установленного срока․
Часть 8 (новая п․ 8․2 от )
Если гражданин приобрёл квартиру после признания дома аварийным,
но до включения в адресную программу переселения, он всё равно сохраняет
право на получение равноценного жилья или компенсации в полном объёме․
Пошаговая инструкция для собственника при изъятии земельного участка
- Получить официальное уведомление (органы местного самоуправления, Росимущество)․
- Проверить правовое основание:
- наличие постановления администрации;
- акта межевания и кадастрового паспорта участка;
- регистрации в ЕГРН (ч․ 4 ст․ 32 ЖК РФ)․
- Оценить своё жилье (независимый оценщик + государственная кадастровая оценка)․
- Выбрать форму компенсации:
- равноценная квартира;
- денежная компенсация;
- доплата за улучшение․
- Подписать соглашение и передать документы на регистрацию․
- Получить дубликат ЕГРН, подтверждающий прекращение права собственности на старое жильё․
Что делать, если собственник не согласен
- Срок на добровольное согласие: обычно 60–90 дней (устанавливает муниципалитет)․
- Судебное оспаривание: подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости․
- Основания для отказа в изъятии:
- отсутствие регистрации решения в ЕГРН;
- неубедительность «государственной нужды»;
- заниженная компенсация․
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли получить две квартиры взамен одной?
Только если региональный нормативный акт разрешает дробление площади и вы предоставите заявление с обоснованием (например, большая семья)․
Нужно ли платить налог при получении компенсации?
Нет, если вы используете деньги в течение календарного года на приобретение другого жилья в РФ (ст․ 217 НК РФ)․
Что если дом аварийный, но землю не изымают?
В этом случае действует ст․ 32․1 ЖК РФ (комплексное развитие территории) или региональная программа переселения․
Ключевая судебная практика
- Постановление Пленума ВС РФ № 14 от :
под государственными нуждами понимаются исключительно общественно значимые проекты․ - Определение ВС РФ № 307-ЭС20-10367 от :
отсутствие регистрации в ЕГРН делает выселение незаконным, даже если собраны все подписи собственников․ - Апелляция Московского городского суда № 33-28551/2024:
собственник вправе требовать компенсацию по рыночной цене, а не по кадастровой․
Полезные контакты и ссылки
• Единая справочная Росреестра: ###-###-####
• Электронная приёмная Минстроя РФ: dom․gosuslugi․ru
• Шаблон искового заявления (форма 257-ИС): forms․consultant․ru/257
Статья 32 ЖК РФ — это «точка сборки» земельного, гражданского и жилищного права․
Основное правило: жильё нельзя изъять без изъятия земли и без полной компенсации․
Все споры разрешаются в суде, где критичны регистрация решения в ЕГРН и доказанность государственной нужды․
Начинать защиту лучше с получения квалифицированной оценки и юридического анализа документов․