Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата актуализации: 04 июля 2026 г.

Статья 618 ГК РФ (в редакции, действующей с ) кратко формулирует:

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение договора субаренды.
Договор субаренды в таком случае прекращается одновременно с основным договором.
Исключение возможно лишь при наличии прямого условия в самом договоре аренды (например, сохранение субаренды до конца срока субаренды при условии заключения нового договора аренды).

Суды исходят из того, что договор субаренды:

является производным от договора аренды;
не может существовать автономно после утраты у арендатора прав арендатора (Постановление Президиума ВС РФ от № 54 по делу № А40-205102/2022).

Сторона, утверждающая, что договор субаренды продолжает действовать, обязана:

Привести текст договора аренды (или дополнительного соглашения), где прямо указано на сохранение субаренды.
Доказать, что это условие не связано с прекращением прав арендатора по вине арендатора (Апелляционное определение Мосгорсуда от № 33-45045/2024).

Важно! Судебная практика последних лет (2024–2026) выработала единый подход:

Авансированная арендная плата за период после прекращения основного договора подлежит возврату субарендатору (ст; 1102 ГК РФ – неосновательное обогащение).
Убытки субарендатора вследствие досрочного выселения могут быть взысканы с арендатора (субарендодателя), если последний не предупредил субарендатора о надвигающемся прекращении (Постановление АС Вост.-Сиб. округа от № Ф02-845/2025 по делу № А33-17845/2024).

В случае регистрации договора субаренды в Росреестре:

прекращение основного договора аренды является основанием для внесения записи о прекращении права субаренды (Письмо Росреестра от № 14-005/2025-ГД);
субарендатор не может ссылаться на п. 2 ст. 618 ГК РФ (о перезаключении договора аренды с ним) – эта норма применяется только к договору перенайма, а не к субаренде.

Ситуация	Позиция судов (последняя практика)	Судебный акт (пример)
Арендодатель досрочно расторг договор из-за просрочки арендной платы. Субарендатор просит сохранить за ним помещение.	Отказано. Договор субаренды прекращается автоматически.	Определение ВС РФ от № 305-ЭС25-120.
В договоре аренды было условие: «При досрочном расторжении договора аренды по вине арендодателя субаренда сохраняется».	Условие действительно. Субарендатор имеет право остаться до конца срока субаренды, заключив договор аренды напрямую с собственником.	Постановление АС Московского округа от № Ф05-17289/2024.
Арендатор передал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).	Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а субаренда прекращается одновременно с ним.	Определение ВС РФ от № 309-ЭС25-345.

Включать в договор аренды прямое условие о судьбе субаренды при досрочном прекращении;
Направлять копию уведомления о расторжении договора аренды одновременно арендатору и субарендатору (снижает риски иска о неосновательном обогащении).

В договоре субаренды предусмотреть:
- условие о возможном досрочном прекращении;
- порядок возврата аванса и компенсации убытков.
Немедленно уведомлять субарендатора о получении претензии/иска от арендодателя (обязанность добросовестности – ст. 10 ГК РФ).

Проверять зарегистрирован ли договор аренды, включая обременения и залоги (ЕГРН).
Требовать в договоре субаренды:
- гарантийные письма от арендодателя о непротиводействии;
- штрафные санкции за незаконное досрочное прекращение.
Фиксировать все расходы на переезд/убытки для последующего взыскания.

В проекте федерального закона № 875236-8 внесены поправки в ст. 618:

возможность сохранения субаренды при досрочном прекращении по соглашению сторон без обязательного указания в договоре аренды;
обязанность арендодателя уведомить субарендатора о расторжении не менее чем за 30 календарных дней.

Документ находится на рассмотрении в Думе (I чтение запланировано на осень 2026 г.).