Внимание! Ниже изложена официальная позиция, основанная на действующем законодательстве РФ по состоянию на 04 июля 2026 года.

Краткая справка

Статья 164 ГК РФ входит в раздел I «Общие положения» и посвящена ключевому институту гражданского права — долевой собственности. Она определяет, когда возникает долевая собственность, какие могут быть доли, как между ними распределяются права и обязанности, а также какие ограничения действуют при распоряжении общим имуществом.

Текст статьи 164 ГК РФ (действующая редакция)

«Статья 164. Собственность двух и более лиц
1. Имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц.
2. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности: долевой или совместной.
3. Общая собственность является долевой, если доли участников в праве собственности определены. При отсутствии такого определения общая собственность считается совместной.
4. Участники долевой собственности владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с их долями, если иное не вытекает из закона или не установлено соглашением сторон.
5. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащей ему долей, если иное не вытекает из закона или иных правовых актов.
6. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
7. Выдел доли осуществляется в натуре или в виде компенсации её стоимости, если выдел в натуре невозможен или допустимо с существенным ущербом для остальных участников.
8. При выделе доли в натуре применяются правила статьи 252 настоящего Кодекса.»

Ключевые моменты

• Две формы общей собственности:
  • Долевая — доли определены (например, ½, ⅓).
  • Совместная — доли не определены (чаще всего между супругами).
• Распоряжение долей: владелец может продать, подарить, завещать свою долю без согласия других участников, если иное не предусмотрено законом (например, при продаже доли в квартире другие участники имеют преимущественное право покупки).
• Выдел доли: возможен в натуре (например, физически выделенный участок земли) или в деньгах (если выдел невозможен).

Примеры из жизни

1. Квартира в долевой собственности. Три брата унаследовали квартиру в равных долях (по ⅓ каждому). Один из них может продать свою долю постороннему без согласия братьев, но обязан предложить им выкупить долю в первую очередь.
2. Дача супругов. Дом куплен в браке, но записан на мужа. Доли не определены — это совместная собственность. Продать или подарить дом можно только с согласия супруги.
3. Бизнес-партнёрство. ООО владеет офисом. Участники общества имеют доли в уставном капитале, но право собственности на сам офис принадлежит юрлицу. Поэтому статья 164 ГК РФ напрямую не применяется, а регулируется корпоративным правом.

Как это влияет на покупку и продажу недвижимости?

При покупке квартиры или дома всегда проверяйте вид собственности в ЕГРН-выписке. Если указано «долевая собственность» — убедитесь, что:

• все долевладельцы дали нотариальное согласие на продажу, если договор заключаеться от имени всех;
• при покупке доли остальные участники отказались в письменной форме от преимущественного права покупки.

Статья 164 ГК РФ, это «мастер-ключ» для понимания, как делится имущество между несколькими собственниками. Знание её норм помогает избежать споров, грамотно оформлять сделки и защищать свои права.

Важно: при любых сомнениях обращайтесь к нотариусу или юристу по недвижимости — даже мелкая ошибка в долевых отношениях может стоить дорого.