Кадастровый номер — это уникальный цифровой «паспорт» любого земельного участка, здания, помещения или сооружения в России.
Зная этот номер, можно получить полную юридическую картоину: кто является собственником, какие права зарегистрированы, есть ли обременения или запреты.
Ниже мы подробно разберёмся, откуда берутся эти сведения, где и как их бесплатно получить, а главное — как «читать» выдачу, чтобы не проглядеть потенциальные риски.

Что такое кадастровый номер и зачем он нужен

• Формат. 14–20 цифр, разделённых двоеточиями: 77:01:0004010:1234.
• Структура.
  1. 77, код субъекта Российской Федерации;
  2. 01, номер района/города;
  3. 0004010 — номер квартала;
  4. 1234 — порядковый номер объекта в квартале.
• Используется в: сделках купли-продажи, ипотеке, дарении, аренде, судебных спорах, межевании, страховании, налогообложении.

Какие «права и ограничения» можно узнать

Где получить официальные выписки бесплатно

Росреестр онлайн

1. Зайдите на rosreestr.gov.ru
2. Выберите раздел «Электронные услуги → Справочная информация по объектам недвижимости».
3. Введите кадастровый номер или адрес → нажмите «Найти».
4. Скачайте PDF-выписку ЕГРН (тип «Основные характеристики и зарегистрированные права») — бесплатно за счёт средств федерального бюджета.

Госуслуги

В личном кабинете gosuslugi.ru
найдите услугу «Получение сведений ЕГРН».
Плюсы: можно заказать расширенную выписку с историей переходов прав и электронную подпись.

МФЦ / Территориальные отделения Росреестра

При себе иметь паспорт и (при необходимости) кадастровый план.
Срок изготовления: 1–3 дня. Также бесплатно для простой выписки.

Как «читать» выписку ЕГРН на примере

Допустим, вы хотите купить участок 77:01:0004010:1234.
Открываете выписку и последовательно смотрите:

Раздел 1. Объект недвижимости

• Тип: Земельный участок.
• Площадь: 12 450 м².
• Категория: Земли населённых пунктов (разрешённое использование «ИЖС»).

Раздел 2. Права и ограничения

• Правообладатель: Иванов И.И., доля 1/1, собственность.
• Документ-основание: Договор купли-продажи № 77-2024-12345 от .
• Обременения:
  • ипотека в пользу ПАО «Банк Дружба», запись № 77-77-1234567 от ;
  • сервитут проезда (пешеходный) — не ограничивает строительство.
• Аресты/запреты: отсутствуют.

Сервитут не критичен, но стоит уточнить траекторию проезда.

Частые ошибки покупателей

1. Не проверяют историю переходов прав. Выписка «исторические сведения» покажет, не было ли «проблемных» договоров.
2. Игнорируют раздел «Сведения о несоответствии площади». Реальная площадь может отличаться от кадастровой — возможен пересчёт налога и штрафы.
3. Забывают о долевой собственности. Если в выписке указано «доля 1/2», второй собственник должен подать нотариально заверенное согласие.

Что делать, если обнаружены ограничения

• Ипотека/залог. Попросите продавца предоставить справку об остатке долга, заключите договор задатка с условием погашения и получите банковское согласие.
• Аресты. Обратитесь к приставам (номер исполнительного производства есть в выписке) — выясните сумму долга и порядок снятия ареста.
• ВРИ не подходит. Можно изменить категорию или вид разрешённого использования через администрацию района (займёт 30–60 дней).

Проверка «на свежесть»

Данные в ЕГРН обновляются ежедневно, но после сделки новая запись появляется в течение 3–5 рабочих дней.
Поэтому в день подписания ДКП закажите новую выписку, чтобы убедиться в отсутствии «последнего момента» ареста или вторичной продажи.

1. Взял кадастровый номер у продавца или через Публичную кадастровую карту.
2. Получил бесплатную выписку ЕГРН на Росреестре или через Госуслуги.
3. Проверил: правообладателя, обременения, аресты, ВРИ, доли.
4. Сверил площадь и границы.
5. Если есть ограничения — получил согласия/справки.
6. Перед сделкой заказал «свежую» выписку.

Важно: всё вышеописанное выполняется бесплатно за счёт средств федерального бюджета в рамках государственной программы.
Не платите посредникам, если вам просто нужна справка.