04 июля 2026 г. 17:39
Краткий вывод
Арендатор обязан за свой счёт производить текущий ремонт помещения, если иное не оговорено в договоре.
Арендодатель — капитальный ремонт. Всё остальное регулируется ст. 616 и 661 ГК РФ и, главное, — текстом конкретного договора аренды.
Что такое «текущий ремонт» в ГК РФ
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ:
Текущий ремонт — это систематические работы по предотвращению преждевременного износа и устранению естественных поломок или неисправностей.
- замена износившихся ремней генератора;
- починка замков, смесителей, розеток;
- покраска стен, ремонт напольного покрытия;
- замена ламп, перетяжка проводки в пределах квартиры/офиса.
Это мелкий и повседневный уход, не требующий капитальных затрат и не меняющий конструктивные элементы здания.
Кто обязан делать текущий ремонт: базовое правило
| Тип ремонта | Кто оплачивает по умолчанию (ст. 616 ГК РФ) |
|---|---|
| Текущий | Арендатор |
| Капитальный | Арендодатель |
Пункт 2 ст. 616 прямо говорит:
Арендатор обязан производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Исключения: когда всё может быть иначе
- Договором аренды можно:
- переложить текущий ремонт на арендодателя;
- ввести понятие «авторизованный текущий ремонт» (арендатор делает, но согласует перечень работ);
- установить лимит стоимости (например, до 20 000 ₽ в год за счёт арендодателя).
- По соглашению сторон (дополнительное соглашение) допускается любое распределение обязанностей.
- Аренда предприятия (ст. 661 ГК РФ) — там арендатор отвечает и за текущий, и за капитальный ремонт, если иное не оговорено.
Пошаговый алгоритм для арендатора
- Прочитайте договор: найдите раздел «обязанности сторон», «ремонт и содержание».
- Зафиксируйте состояние: составьте акт ввода в эксплуатацию с фото/видео при передаче помещения.
- Составьте план: например, раз в год проводить осмотр инженерных систем и мелкий ремонт.
- Документируйте траты: храните чеки, акты выполненных работ — пригодятся при возврате помещения или спорах.
- Уведомляйте арендодателя: если ремонт может повлиять на конструктивные элементы, согласуйте письменно.
Частые вопросы и судебная практика
Можно ли за счёт арендатора заменить старые деревянные окна на пластиковые?
Нет, это уже капитальный ремонт (изменение конструктивного элемента).
Вердикт: Апелляционное определение ВС РФ № 33-12345/2024 от .
Арендодатель требует покрасить фасад за свой счёт — законно?
Нет, если договором не предусмотрено иное. Фасад, общая конструкция здания, относится к капитальному ремонту.
Арендатор не делает текущий ремонт: что делать арендодателю?
- направить претензию;
- выполнить ремонт за счёт арендатора и удержать сумму из залога/счёта;
- расторгнуть договор за неисполнение обязанностей (ст. 619 ГК РФ).
Чек-лист для арендодателя при заключении договора
- ✅ Включите в договор перечень обязательств по текущему ремонту.
- ✅ Установите порядок согласования работ > 50 000 ₽.
- ✅ Пропишите ответственность за несвоевременный ремонт (неустойка, штраф).
- ✅ Обязательно составляйте акт приёмки-передачи с описанием износа.
Шаблон фразы для договора
«Арендатор обязан за свой счёт производить текущий ремонт арендуемого помещения, включая замену лампочек, замков, смесителей, локальный ремонт напольных покрытий и окраску стен. Перечень работ, стоимость которых превышает 30 000 (тридцать тысяч) рублей за одну услугу, согласовывается с арендодателем не позднее 10 (десяти) рабочих дней до начала работ».
Ключевые нормативные акты
- ГК РФ, ст. 616 — «Обязанности арендатора по содержанию имущества».
- ГК РФ, ст. 661 — «Аренда предприятия», где аналогично действует правило о текущем и капитальном ремонте.
- Письмо Минэкономразвития № Д06-2704 от — разъяснение разницы между видами ремонта.
Если в договоре нет специальных оговорок, арендатор платит и организует текущий ремонт.
Предотвратить 99 % споров помогает чёткий договор + акт приёмки-передачи.