Текущий (или текущий) ремонт – это совокупность работ, направленных на поддержание арендованного имущества в надлежащем состоянии и обеспечение его безопасной эксплуатации. В российском праве вопросы текущего ремонта регулируются прежде всего Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а также отдельными нормами Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ № 491 от  г.

Что такое текущий ремонт?

Согласно статье 616 ГК РФ (Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества) и статье 681 ГК РФ (Ремонт сданного внаем жилого помещения) текущий ремонт определяется как:

• работы, направленные на поддержание имущества в исправном состоянии;
• выполнение мелких и средних по объёму работ, не меняющих конструктивных характеристик объекта;
• замена изношенных элементов (замена батарей, кранов, электроприборов, ремонт отделки, устранение протечек и т.п.).

Текущий ремонт не включает капитальные мероприятия, такие как:

• замена несущих конструкций;
• перепланировка помещений;
• полная замена инженерных систем.

Эти виды работ относятся к капитальному ремонту и регулируются отдельными нормами (ст. 623 ГК РФ, Жилищный кодекс РФ).

Обязанности сторон по текущему ремонту

Обязанности арендатора

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ и пункту 1 статьи 681 ГК РФ арендатор обязан:

1. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии.
2. Проводить текущий ремонт за свой счёт, если иное не предусмотрено договором.
3. Не допускать ухудшения состояния имущества, вызывающего необходимость капитального ремонта.
4. Своевременно сообщать арендодателю о выявленных дефектах, требующих ремонта.

Обязанности арендодателя

Арендодатель сохраняет за собой право:

1. Требовать от арендатора возврата имущества в надлежащем состоянии по окончании срока аренды.
2. Проводить капитальный ремонт и крупные улучшения за свой счёт, если иное не установлено договором.
3. Возмещать арендатору расходы, если текущий ремонт был выполнен без его вины (например, вследствие скрытых дефектов).

Договорные условия

В большинстве практических случаев стороны уточняют в договоре:

• Перечень работ, отнесённых к текущему ремонту;
• Порядок согласования и оплаты материалов;
• Сроки выполнения работ и порядок контроля.

Если договором явно указано, что арендодатель берёт на себя часть текущего ремонта, то соответствующая обязанность переходит к нему независимо от положения статей 616 и 681.

Текущий ремонт vs капитальный ремонт

Порядок проведения текущего ремонта

Планирование и периодичность

Постановление Правительства РФ № 491 от  г. определяет, что текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания. На практике это значит:

• Ежегодный осмотр состояния инженерных сетей;
• Периодическое (раз в 2–3 года) обновление отделочных материалов;
• Своевременное устранение аварийных дефектов (протечки, поломки электроприборов).

Согласование работ

Для избежания конфликтов рекомендуется:

1. Составить акт осмотра помещения с указанием требуемых работ.
2. Получить письменное согласие арендодателя (если договор требует согласования).
3. Оформить договор подряда с указанием стоимости материалов и сроков.

Документирование

Каждая проведённая работа должна фиксироваться в:

• Акте выполненных работ;
• Квитанциях/чеке на материалы;
• Отчёте о затратах, который передаётся арендодателю (при необходимости).

Финансовые аспекты текущего ремонта

Кто платит?

По умолчанию расходы несёт арендатор (ст. 616 п. 2, ст. 681 п. 1). Однако:

• Если дефекты возникли по вине арендодателя (например, скрытые конструктивные недостатки), расходы переходят к арендодателю.
• Если договором предусмотрено совместное финансирование – стороны делят затраты пропорционально.

Возмещение расходов

Арендатор может требовать возмещение расходов в следующих случаях:

1. Работы выполнены без его вины, но требовались из‑за изначального состояния имущества.
2. Арендодатель согласовал проведение работ и обязался оплатить их, но фактически не сделал этого.

Налоговые нюансы

Для юридических лиц расходы на текущий ремонт арендованного имущества учитываются в составе операционных расходов и уменьшают налогооблагаемую базу по НДС и налогу на прибыль.

Судебная практика: типичные споры и их решения

Спор о том, что входит в текущий ремонт

Суд часто рассматривает вопрос о классификации конкретных работ. Пример:

• В деле № А81‑2022/12 суд признал замену старой системы вентиляции капитальным ремонтом, поскольку требовалась полная замена воздуховодов, а не лишь их чистка.

Спор о возмещении расходов

В деле Московский районный суд, 2023 г., дело № 33-456/23 арендатор требовал возмещения затрат на замену трубопровода, который протекал из‑за скрытого дефекта, не обнаруженного при передаче помещения. Суд встал на сторону арендатора, указав, что скрытый дефект относится к обязанностям арендодателя.

Невыполнение арендатором текущего ремонта

Судебные решения часто устанавливают, что несоблюдение арендатором обязательства по текущему ремонту даёт арендодателю право требовать устранения нарушений либо судебного взыскания убытков (см. дело Арбитражный суд Санкт‑Петербурга, 2022 г., дело № А40‑207/22).

Практические рекомендации

Для арендодателей

• Точно фиксировать в договоре, какие виды работ относятся к текущему, а какие – к капитальному ремонту.
• Проводить предварительный осмотр имущества и оформлять протокол состояния при передаче.
• Включать в договор пункт о согласовании стоимости материалов и работ.
• Своевременно реагировать на уведомления арендатора о необходимости ремонта.

Для арендаторов

• Регулярно проверять состояние арендованного имущества и фиксировать выявленные дефекты.
• Сохранять все чеки, акты и договоры с подрядчиками – они могут понадобиться в случае спора.
• Если в договоре не указано, кто несёт расходы, ориентироваться на ст. 616 и 681 ГК РФ и при необходимости вести переговоры с арендодателем.
• В случае отказа арендодателя выполнить ремонт, направить официальное требование с указанием срока (не менее 10 дней) и подготовиться к судебному разбирательству.

Общие рекомендации

1. Разработать план текущего ремонта на весь срок аренды и согласовать его с арендодателем.
2. Установить чёткую систему контроля качества выполненных работ (приёмка, подпись в акте).
3. При заключении договора включать пункт о переоформлении расходов в случае изменения законодательства (например, поправки к ст. 616 от 2025 г.).

Текущий ремонт – обязательный элемент арендных отношений, регулируемый статьями 616 и 681 ГК РФ, а также нормативными актами Жилищного кодекса и постановлением Правительства № 491. Правильное распределение обязанностей, чёткое документирование и своевременное согласование позволяют избежать конфликтов и обеспечить надёжную эксплуатацию арендованного имущества. При возникновении споров знание судебной практики и наличие полной документации становятся ключевыми факторами в защите интересов обеих сторон.