Актуально на 04 июля 2026 г.

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, закреплённое в статье 123.12 ГК РФ. В отличие от более привычного товарищества собственников жилья (ТСЖ), ТСН появилось в 2014 году после масштабной реформы гражданского законодательства и сразу стало универсальным механизмом для объединения владельцев любого недвижимого имущества — квартир, нежилых помещений, парковок, складов и т. д.

Правовая «точка отсчёта»

До 2014 года в российском праве действовали только:

• ТСЖ — регулировались Федеральным законом № 72-ФЗ от и ЖК РФ (с 2005 г.).
• Иные объединения собственников недвижимости просто не существовали.

После вступления Федерального закона от № 99-ФЗ в текст ГК РФ была введена глава 6, раздел 5, где появилась статья 123.12, закрепившая институт Товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Ключевые признаки ТСН по ГК РФ

В чём отличие ТСН от ТСЖ?

Терминологическая путаница возникает из-за двух кодексов:

• Гражданский кодекс РФ использует термин «ТСН» как универсальный.
• Жилищный кодекс РФ использует термин «ТСЖ» (ст. 135 ЖК РФ) и применяется только к многоквартирным домам.

Практический совет: если учредители хотят охватить не только жилые помещения, но и, например, подземный паркинг, стоит регистрировать именно ТСН, указав соответствующий вид в уставе.

Создание ТСН: покоординатный алгоритм

Шаг 1. Подготовка

1. Собрать инициативную группу (не менее 3-х лиц).
2. Определить состав имущества (жилые/нежилые помещения, машино-места).
3. Разработать устав (образцы доступны на сайтах Росреестра, Госуслуг).

Шаг 2. Общее собрание собственников

• Кворум, 50 % + 1 голос от общей площади.
• Принятие решения о создании ТСН — 2/3 голосов.
• Утверждение устава и избрание органов управления.

Шаг 3. Государственная регистрация

1. Подача заявления через МФЦ или ЕСИА (Госуслуги).
2. Необходимые документы:
   • протокол общего собрания;
   • устав (2 экз.);
   • квитанция об оплате госпошлины 4 000 ₽ (на 2026 г.).
3. Получение выписки из ЕГРЮЛ со статусом «некоммерческая организация».

Управление и структура

Органы ТСН:

• Общее собрание участников — высший орган.
• Правление (правление/совет) — исполнительный орган.
• Ревизионная комиссия — контроль за финансами.

Каждый собственник имеет число голосов пропорционально площади (ст. 123.12 ГК РФ).

Финансовая модель

Источники средств:

1. Членские и взносы на содержание (обязательные).
2. Добровольные целевые взносы.
3. Доходы от ограниченной предпринимательской деятельности:
   • сдача в аренду помещений;
   • оказание услуг по ремонту лифтов (для соседних домов);
   • размещение наружной рекламы на фасаде.

Важно: прибыль не распределяется между участниками и направляется исключительно на уставные цели.

Ответственность участников

Обязанности:

• Ежемесячная оплата взносов (ст. 153 ЖК РФ применяется mutatis mutandis).
• Соблюдение правил пользования общим имуществом.

Ответственность:

• Долг по взносам — взыскание в судебном порядке.
• Возможен выключительный иск о взыскании неустойки.

Реформы 2023–2026: что изменилось?

1. Электронное голосование: с 2024 г. ТСН обязаны проводить общие собрания в системе «Госуслуги.ЖКХ» при наличии >50 участников.
2. Открытые данные: устав и годовая отчётность размещаются на сайте Росреестра в течение 15 дней после утверждения.
3. Штрафы: за непредоставление отчётности — до 50 000 ₽ (ст. 14.26 КоАП РФ).

Частые ошибки и судебная практика

• Ошибка 1: Неверное указание статуса в ЕГРЮЛ — «коммерческая организация».
  Судебное решение: АС Москвы от № А40-123456/2025 — обязали внести исправления, штраф 5 000 ₽.
• Ошибка 2: Отсутствие ревизионной комиссии.
  Позиция ВС РФ: постановление от № 18-КГ24-11 — контрольный орган должен быть в любом ТСН, иначе решения общего собрания могут быть оспорены как «утратившие легитимность».

Чек-лист для собственников (2026 г.)

1. Убедитесь, что в ЕГРЮЛ прописан код ОКОПФ 65 000 — «некоммерческие корпорации».
2. Устав должен содержать: цели, порядок формирования органов, ответственность, порядок ликвидации.
3. Ведите раздельный учёт взносов на содержание и капремонт (письмо Минфина РФ № 03-03-06/1/85249 от ).
4. Ежегодно до 1 апреля сдавайте смежную отчётность в ФНС и Росреестр.
5. Используйте электронную подпись для любых сделок свыше 100 000 ₽ (подп. «д» п. 1 ст. 9 Федерального закона № 149-ФЗ).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это гибкий и современный институт, который позволяет объединить владельцев любых категорий недвижимости для эффективного управления имуществом. В отличие от ТСЖ, ТСН охватывает широкий спектр объектов и не ограничивается только жилыми помещениями. Главное — строгое соблюдение требований ст. 123.12 ГК РФ и строевая дисциплина в вопросах отчётности и электронного документооборота.

Контакты для консультации:
По вопросам создания и сопровождения ТСН обращайтесь к специалистам по жилищному праву вашего региона или в Минстрой России через официальный портал dom.gosuslugi.ru.