С 1 сентября 2014 года в российское законодательство введён новый вид некоммерческих организаций, товарищество собственников недвижимости (ТСН). Форма появилась в результате масштабной реформы Гражданского кодекса РФ и постепенно вытесняет привычные жителям ТСЖ, СНТ и ОНТ. Ниже — систематизированный разбор норм ГК РФ о ТСН, их отличий от ТСЖ и алгоритмов применения на практике.

Что такое ТСН в контексте ГК РФ?

Статья 123.12 ГК РФ определяет ТСН как добровольное объединение собственников недвижимого имущества. К имуществу относятся:

• помещения в одном или нескольких зданиях, включая многоквартирные дома;
• жилые и дачные дома;
• садоводческие, огороднические и дачные земельные участки;
• иные объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности.

Ключевая особенность: ТСН может охватывать разные типы объектов, а не только один МКД, как это было в классическом ТСЖ.

Нормативная база: какие статьи ГК РФ регулируют ТСН?

Комментарий: если для ТСЖ существует специальный Жилищный кодекс (гл. 13–15), то ТСН регулируется в первую очередь нормами ГК РФ, а специальные законы (ЖК РФ, Закон о садоводстве) применяются дополнительно.

ТСН vs ТСЖ: коротко о главных отличиях

1. Предмет регулирования
   • ТСЖ, только многоквартирный дом (ЖК РФ).
   • ТСН — любые объекты недвижимости, включая садовые товарищества и группы домов.
2. Источник права
   • ТСЖ — раздел VI ЖК РФ (специальный).
   • ТСН — ст. 123.12–123.15 ГК РФ (универсальный) + специальные нормы.
3. Членство
   • В ТСЖ обязательно только для собственников помещений в доме (ст. 139 ЖК РФ).
   • В ТСН — строго добровольное; можно выйти без потери права собственности.
4. Учёт голосов
   • ТСЖ — пропорционально доле в праве общего имущества (ст. 145 ЖК РФ).
   • ТСН — аналогично, но применима площадная квота (ст. 259.3 ГК РФ для СНТ-ТСН с ).

Пошаговая схема создания ТСН

Шаг 1. Инициативная группа

Собирают подписи собственников (более 50 % голосов) и готовят протокол о намерении создать ТСН.

Шаг 2. Учредительное собрание

• Утверждают устав.
• Избирают правление и ревизора.
• Решают вопрос о размере паевых и целевых взносов.

Шаг 3. Регистрация в ФНС

Подаётся пакет:

• заявление по форме Р11001;
• устав (2 экз.);
• протокол собрания;
• квитанция о госпошлине (4 000 ₽ в 2026 г.).

Шаг 4. Постановка на налоговый и внебюджетный учёт

В течение 10 дней после получения выписки ЕГРЮЛ открывается расчётный счёт и оформляются коды ОКВЭД (68.32, 81;10 и т. д.).

Управление и обязательные органы в ТСН

Высший орган — общее собрание собственников

Компетенция (ст. 123.14 ГК РФ):

• изменение устава;
• утверждение сметы доходов/расходов;
• выбор правления и ревизора;
• решение о смене способа управления (переход к ТСЖ / прямой договор с УК).

Исполнительный орган — правление

С 2024 года правление обязано публиковать годовую отчётность на официальном сайте ФГИС «ЖКХ».

Контроль — ревизионная комиссия

Лишена права вмешиваться в оперативное управление, но может приостановить решения правления, если они противоречат закону или уставу.

Преобразование ТСЖ в ТСН и обратно

По п. 4 ст. 49 ГК РФ преобразование возможно без ликвидации юрлица:

1. Общее собрание принимает решение (>2/3 голосов).
2. Готовится трансформационный баланс.
3. В ФНС подаётся форма Р13014 + новый устав.
4. Государственная регистрация изменений занимает 5 рабочих дней.

Важно: если ТСЖ имеет задолженность по коммунальным платежам, сначала долги нужно погасить, иначе регистратор вправе отказать.

Актуальные изменения 2023–2026 гг.

• — вступил закон № 351-ФЗ: для ТСН-СНТ введён площадной принцип подсчёта голосов (ст. 259.3 ГК РФ).
• 2025 — расширен перечень документов, доступных через электронную подпись собственника (ФЗ-421).
• С 2026 года Минстрой РФ вводит обязательную цифровую отчётность в ФГИС «ЖКХ» для всех видов ТСН.

1. Узнайте, подходит ли вашему дому/садовому участку форма ТСН (можно объединить несколько домов).
2. Проверьте, нет ли уже зарегистрированного ТСЖ/СНТ, возможно, достаточно реорганизации.
3. Созовите инициативную группу и соберите >50 % голосов.
4. Сформируйте устав с учётом новых норм ГК РФ и требований ФНС.
5. Подайте документы через МФЦ или онлайн (с ЭЦП).
6. После регистрации заключите договор управления с выбранной УК или останьтесь на самоуправлении.

Дата актуализации: . Информация основана на последних официальных публикациях КонсультантПлюс и судебной практике Верховного Суда РФ.