Актуально по состоянию на 04 июля 2026 г.
Данная статья подробно разбирает, какие объекты считаются недвижимым имуществом, какие права подлежат государственной регистрации, как изменилась правоприменительная практика после последних поправок к Гражданскому кодексу РФ и Федеральному закону о кадастровом учете, а также какие ошибки чаще всего допускают бухгалтеры и юристы при учете недвижимости.

Что такое недвижимое имущество по ст. 130 ГК РФ

Статья 130 ГК РФ (в редакции, действующей с ) прямо определяет:

• земельные участки;
• участки недр;
• все, что прочно связано с землёй (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства);
• жилые и нежилые помещения, включая машино-места, если их границы зафиксированы в кадастровом учёте;
• единые недвижимые комплексы (ст. 133.1 ГК РФ).

Всё, что не подпадает под вышеперечисленное, признаётся движимым имуществом, даже если оно обладает значительной массой или стоимостью.

Какие права подлежат обязательной регистрации (ст. 131 ГК РФ)

Согласно статье 131 ГК РФ, государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) подлежат:

• право собственности;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• ипотека;
• сервитуты (ст. 274 ГК РФ);
• иные вещные права, прямо указанные в законе.

Важно: право возникает только с момента внесения записи в ЕГРН (принцип «регистрации вещных прав»). Без регистрации сделка считается незавершённой.

Новые поправки 2025 года: что поменялось

Расширение перечня объектов

С в ст. 130 добавлено прямое упоминание о том, что машино-места признаются недвижимостью при условии кадастрового учёта их границ. Это снимает споры налоговых органов и суды (см. Письмо ФНС РФ от № БС-4-21/2124@).

Уточнение правил для единых недвижимых комплексов

Статья 133.1 ГК РФ теперь содержит критерии, по которым совокупность зданий, сооружений и инженерных систем может быть зарегистрирована как единый недвижимый комплекс. Это актуально для крупных логистических парков, ТРЦ и промышленных площадок.

Упрощённая процедура первичной регистрации объектов НС (незавершённого строительства)

Федеральный закон № 142-ФЗ (ред. 2024–2025) позволяет вводить в эксплуатацию объекты НС без повторной кадастровой съёмки, если площадь отклоняется не более чем на 5 % от проектной.

Практические рекомендации: как избежать ошибок при учете недвижимости

Для бухгалтеров

• Учитывайте только объекты с кадастровым номером. Если номер отсутствует, объект признаётся движимым имуществом и облагается налогом на имущество по другой ставке (2,2 % против 0,1–2 % для недвижимости).
• Проверяйте даты в ЕГРН. Дата записи о праве — это дата возникновения права для целей НДФЛ и налога на прибыль (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Раздельный учет земли и здания. Земельные участки и здания учитываются по разным счетам (01 «Земельные участки», 02 «Здания»).

Для юристов

• Проверяйте сервитуты и аресты в ЕГРН перед сделкой.
• Договоры долевого участия (ДДУ) требуют регистрации в ЕГРН как уведомлений о переходе прав, иначе дольщик не сможет зарегистрировать право собственности после ввода объекта в эксплуатацию.
• Незавершённое строительство передаётся по договору купли-продажи только после регистрации права собственности на объект НС в ЕГРН.

Частые вопросы и краткие ответы

Главное правило: недвижимое имущество — это вещи, прочно связанные с землёй и поставленные на кадастровый учёт, а права на них возникают только после внесения записи в ЕГРН. В 2025 году законодатель уточнил статус машино-мест и упрощает регистрацию объектов незавершённого строительства, однако требование кадастрового учёта остаётся безусловным.

При любых сомнениях проверяйте данные в ЕГРН и консультируйтесь с кадастровым инженером или юристом по недвижимости.