Актуально на
ТСЖ (товарищество собственников жилья) — один из трёх способов управления многоквартирным домом, закреплённый в разделе VI Жилищного кодекса РФ․ В статье разберёмся, кто такой «управляющий» в структуре ТСЖ, какие функции он выполняет, в каких случаях привлекаеться сторонняя управляющая организация, а также какие ограничения действуют с 2025–2026 годов․

Председатель правления ТСЖ – «естественный» управляющий

Статья 149 ЖК РФ прямо определяет:

«Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием»․

Ключевые полномочия председателя

• организует исполнение решений общего собрания и правления;
• заключает и ведёт учёт договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями;
• расписывается в банковских документах, платёжных поручениях, счетах-фактурах;
• принимает и увольняет штатных сотрудников ТСЖ (уборщиков, слесарей, электриков);
• обеспечивает доступ собственникам к информации о расходах, тарифах, графикам работ․

Важно: председатель не может передать свои полномочия управляющему-наёмнику полностью — запрет закреплён в ч․ 3․1 ст․ 147 ЖК РФ (в редакции 2025 г․)․

Наёмный управляющий: когда ТСЖ нанимает «профессионала»

Два варианта привлечения

1. Трудовой договор с управляющим-физлицом․
   Правление ТСЖ может принять решение о найме профессионального управляющего, оформив с ним трудовой договор․ Такой специалист становится штатным сотрудником товарищества, но ключевые решения всё равно принимает правление и общее собрание․
2. Договор с управляющей организацией (УО)․
   Позволяется по ст․ 137 ЖК РФ․ ТСЖ передаёт часть функций (или все) на аутсорс: техническое обслуживание, бухгалтерию, вывоз мусора․ При этом ТСЖ остаётся заказчиком, а УО — исполнителем․

Что УО делает по договору?

• ежедневный диспетчерский контроль за инженерными системами;
• оперативное устранение аварий (водоснабжение, электричество, канализация);
• содержание придомовой территории, вывоз ТКО;
• начисление квитанций, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• подготовка и проведение общих собраний ТСЖ «под ключ»․

Ограничение: даже при полном комплексе переданных полномочий контракт с УО расторгается или изменяется только решением общего собрания (кворум 50 % + 1 голос от общей площади помещений)․

Сроки полномочий и процедура избрания

Ответственность управляющих лиц

Административная и уголовная

• КоАП РФ, ст․ 6․3–6․7: штрафы за нарушение санитарных норм, требований пожарной безопасности․
• УК РФ, ст․ 201: злоупотребление полномочиями при получении дохода в крупном размере․
• УК РФ, ст․ 285: превышение должностных полномочий (например, подписание контракта без решения правления)․

Гражданско-правовая

Собственники могут подать коллективный иск к председателю/управляющему за:

1. причинение убытков (утечки воды, незаконное завышение тарифов);
2. ненадлежащее исполнение обязательств по договору․

Практический чек-лист для собственников

Как проверить управляющего в ТСЖ

1. Запросите копию протокола общего собрания о выборе формы управления (ТСЖ) и кворум․
2. Убедитесь, что устав ТСЖ зарегистрирован в ЕГРЮЛ, а изменения за 2024–2025 гг․ опубликованы на сайте ФНС․
3. Требуйте ежеквартальный отчёт о доходах и расходах (ст․ 155 ЖК РФ)․
4. Проверьте, подписан ли договор с УО в простой письменной форме с приложением перечня услуг․
5. Контролируйте сроки контрактов — максимум 2 года для всех органов управления ТСЖ․

Жилищный кодекс РФ даёт ТСЖ гибкость: можно управлять домом силами председателя и штатных работников, а можно привлечь внешнего управляющего или профильную УО․ Главное — обеспечить прозрачность решений и подотчётность перед общим собранием собственников․ Любые изменения формы управления или состава органов ТСЖ вступают в силу только после официального протокола и регистрации в ЕГРЮЛ․

Обновлено 04 июля 2026 года․ Для индивидуальной юридической консультации обращайтесь к специалисту по жилищному праву․