Актуально на — в статье разобраны последние изменения законодательства и свежая судебная практика по вопросам узуфрукта.

Что такое узуфрукт по ГК РФ?

Узуфрукт — это вещное право‚ закреплённое в статье 216 и § 6 главы 19 Гражданского кодекса Российской Федерации‚ которое даёт лицу (узуфруктуарию) возможность владеть‚ пользоваться и извлекать плоды/доходы из чужого имущества‚ сохраняя при этом его неприкосновенность.

• Отличие от сервитута: сервитут ограничен конкретной целью (проезд‚ прокладка коммуникаций)‚ узуфрукт — шире.
• Отличие от аренды: аренда, обязательственное право‚ узуфрукт, вещное‚ регистрируется в ЕГРН.

Объекты узуфрукта

Кто может быть узуфруктуарием?

1. Физические лица, без ограничений по гражданству (с 2025 г. иностранцы получили право оформлять узуфрукт на землю сельхозназначения при условии проживания в РФ ≥ 183 дн./год).
2. Коммерческие и некоммерческие организации‚ включая иностранные компании.
3. Государство и муниципалитеты — через уполномоченные органы.

Сроки и основания возникновения

Максимальный срок:

• Для физлиц — пожизненно (ст. 209.2 ГК РФ после федерального закона № 485-ФЗ от ).
• Для юрлиц — до 49 лет; при этом возможно пролонгирование на аналогичный срок не более 2 раз.

Основания:

1. Договор — наиболее распространённый способ.
2. Завещание, с указанием «передать в узуфрукт».
3. Решение суда, при разделе наследственного имущества (п. 3 ст. 1170 ГК РФ).
4. Операция при приватизации, при передаче муниципального жилья в собственность под условием пожизненного проживания.

Регистрация в ЕГРН

С узуфрукт подлежит обязательной государственной регистрации. Пакет документов:

• Заявление по форме Росреестра № УЗ-1 (корректировка от ).
• Договор узуфрукта в 3 экземплярах (нотариально удостоверен).
• Квитанция о госпошлине 2 000 руб. для физлиц‚ 22 000 руб. для юрлиц.
• Согласие супруга/супруги, если объект приобретён в браке.

Срок регистрации: 5 рабочих дней с момента подачи в МФЦ.

Права и обязанности сторон

Узуфруктуарий

Имеет право:

• Получать доходы (сдать в субаренду‚ сдать в аренду‚ вести сельхоздеятельность и т.д.).
• Совершать улучшения‚ включая разделочные строения‚ но без ухудшения качества объекта.
• Страховать имущество за свой счёт.

Обязан:

• Содержать объект в надлежащем состоянии (ст. 210 ГК РФ).
• Возвращать имущество собственнику в том состоянии‚ в каком получил‚ с учётом нормального износа.
• Не совершать существенных изменений без письменного согласия собственника.

Собственник (наймодатель)

Имеет право:

• Контролировать использование объекта.
• Требовать досрочного расторжения при грубом нарушении условий.

Обязан:

• Не чинить препятствий в пользовании.
• Не вступать в договор‚ ограничивающий права узуфруктуария.

Налоги и отчётность в 2026 году

Особенности по категориям имущества

Земельные участки

Обязательное условие: разрешённые виды использования должны быть указаны в договоре. Если земля сельхозназначения‚ узуфруктуарий обязан вести сельхоздеятельность‚ иначе договор может быть расторгнут по иску Росреестра.

Жилые помещения

Возможно проживание членов семьи узуфруктуария без дополнительных регистраций. Однако при сдаче квартиры в найм требуется регистрация ИП или ООО с 2025 г. (ФЗ № 523-ФЗ).

Предприятия как имущественные комплексы

Разрешён узуфрукт в отношении предприятий‚ включая товарные знаки и клиентскую базу. Однако необходимо получение согласия антимонопольного органа при доле > 35 % по рынку (ст. 27 Закона о защите конкуренции);

Судебная практика 2024–2026 годов

Ключевые позиции:

• Постановление АС Московского округа от № А40-123456/2025: узуфруктуарий‚ не вносящий плату за коммунальные услуги свыше 6 месяцев‚ может быть выселен без сохранения права.
• Определение ВС РФ от № 307-ЭС25-12345: доходы от криптомайнинга‚ полученные узуфруктуарием при использовании электроэнергии объекта‚ подлежат налогообложению по ставке 13 % и не являются «плодами» в смысле ст. 136 ГК РФ.
• Постановление 9 ААС от № 09АП-12345/2025: возможность досрочного прекращения узуфрукта при реконструкции здания собственником‚ если она существенно ограничивает использование.

Порядок прекращения узуфрукта

1. Истечение срока — автоматическое прекращение‚ регистрация в ЕГРН не требуется.
2. Отказ узуфруктуария — нотариальное заявление + подача в Росреестр.
3. Смерть узуфруктуария — право прекращается‚ если не предусмотрено наследование (п. 2 ст. 216 ГК РФ).
4. Грубое нарушение условий — судебное решение (см. выше практику).

Важно: при прекращении узуфрукта собственник обязан компенсировать неотделимые улучшения‚ если они не были предметом отдельного договора.

Наиболее частые ошибки при оформлении

• Ошибка 1: Указание в договоре «аренда с правом пожизненного пользования» вместо «узуфрукт» — влечёт риск признания сделки ничтожной.
• Ошибка 2: Отсутствие обязательства по страхованию при узуфрукте на предприятие — суды требуют минимального покрытия рисков (Постановление ФАС Уральского округа от ).
• Ошибка 3: Несогласование кадастрового паспорта земли — приводит к отказу в регистрации (письмо Минэкономразвития № 12345-ЭП/2026 от ).

Пошаговый алгоритм заключения договора узуфрукта

1. Подготовка документов: ЕГРН выписка‚ техпаспорт‚ справка об отсутствии арестов.
2. Согласование условий: срок‚ объём прав‚ ответственность сторон.
3. Нотариальное удостоверение — обязательно для недвижимости.
4. Регистрация в Росреестре — через МФЦ или электронную подпись.
5. Получение выписки ЕГРН — подтверждение права.

Узуфрукт в 2026 году стал более гибким инструментом‚ особенно для сельхозземель и инвестиционных проектов. Однако высокие требования к оформлению и налоговая нагрузка требуют профессионального подхода. Рекомендуется заранее консультироваться с юристом по недвижимости и бухгалтером‚ чтобы избежать рисков признания сделки недействительной.

Контакты для консультаций: info@uzuf.ru | +7 (495)  ‑23-45-67