Дата актуализации: 08 апреля 2026 г.

Что такое статья 161 ЖК РФ и почему она важна

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, это ключевая норма, которая закрепляет право собственников помещений самостоятельно выбирать способ управления своим многоквартирным домом и устанавливает общие требования к организации такого управления.

С момента вступления в силу Федерального закона № 441-ФЗ от 22 декабря 2020 года положения ч. 17 ст. 161 были дополнены, что усилило контроль за качеством услуг и расширило полномочия собственников.

Способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс предусматривает три основных способа, из которых собственники выбирают один:

1. Управление управляющей организацией (УК)
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
3. Управление непосредственно собственниками (дом с числом квартир ≤ 30)

Кто и как принимает решение по выбору способа управления

Компетентный орган

Решение принимается общим собранием собственников помещений (ОСС) в форме:

• очного собрания;
• заочного (опросным способом);
• смешанного (очно-заочного).

Кворум и квалифицированное большинство

• Кворум — 50 % + 1 голос от общей площади помещений.
• Решение считается принятым при более 50 % голосов от общей площади присутствующих.

Порядок уведомления

Организатор собрания обязан не позднее чем за 10 дней:

1. Разместить уведомление на официальном сайте Росреестра (федеральная информационная система «Госуслуги»).
2. Разослать письменные извещения по адресам регистрации собственников.

Общие требования к любому выбранному способу управления

Независимо от формы управления должны соблюдаться следующие условия (ст. 161 ЖК РФ, ч. 17 в редакции 2020 г.):

• Обеспечение безопасности и благоприятных условий проживания.
• Содержание общего имущества в соответствии с нормативами.
• Выполнение обязательств по договорам ресурсоснабжающих организаций.
• Ведение технической документации и паспорта дома.
• Формирование фонда капремонта и внесение платежей.
• Размещение информации о деятельности на официальном сайте управляющей организации или на сайте Росреестра.

Что изменилось после ФЗ № 441-ФЗ

Практические шаги для собственников

Как инициировать смену способа управления

Шаг 1. Созвать инициативную группу (≥ 10 % голосов).

Шаг 2. Подготовить повестку и проект решения.

Шаг 3. Назначить дату и форму собрания.

Шаг 4. Подать уведомление в ГИС ЖКХ.

Шаг 5. Провести собрание и оформить протокол.

Минимальный пакет документов для регистрации решения

• Протокол ОСС с приложением списка голосовавших.
• Копии свидетельств/выписок ЕГРН на участников.
• Устав или договор управления (в случае выбора ТСЖ/УК).

Ответственность за нарушения

Административная ответственность:

• Штрафы на управляющие организации — от 20 000 до 100 000 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ).
• Штрафы на должностных лиц — от 5 000 до 20 000 ₽.

Уголовная ответственность:
При хищении денежных средств фонда капремонта, ст. 159 УК РФ (мошенничество).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

❓ Можно ли изменить способ управления до окончания срока договора?

Да. По решению ОСС в любой момент, но с соблюдением процедуры расторжения договора (ст. 450 ГК РФ).

❓ Что делать, если УК не выполняет обязательства?

Обратиться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или подать исковое заявление в суд.

❓ Нужно ли регистрировать решение ОСС в Росреестре?

Нет, но информация о выборе способа управления подаётся в ГИС ЖКХ и публикуется на сайте Росреестра (https://dom.gosuslugi.ru).

Подводные камни и советы юриста

• Не забывайте про обязательную экспертизу при выборе управляющей организации (п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).
• Храните оригиналы протоколов ОСС не менее 3 лет.
• Проверяйте лицензию УК и страховой полис перед подписанием договора.

© 2026 Юридическая справочная служба. Все права защищены.