Когда возникает обязанность платить НДФЛ при продаже

С 01 января 2016 года (Федеральный закон № 382-ФЗ от ) в России действует минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Срок зависит от способа получения права собственности и статуса объекта.

Основные сроки владения

• 3 года — если недвижимость:
  • получена по договору дарения от близкого родственника (Семейный кодекс РФ);
  • получена в порядке наследования;
  • приватизирована;
  • передана по договору ренты;
  • является единственным жильём на дату продажи.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена по ДДУ, ДКП после ).

При этом счёт ведётся с даты, указанной в ЕГРН, а не с даты ДКП или актов приёма-передачи.

Как рассчитать налог, если объект был в собственности менее 3 лет

Базовая формула

НДФЛ = (доход от продажи − налоговый вычет) × 13 %

Виды налоговых вычетов

• Фиксированный вычет — 1 000 000 ₽ (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Вычет по фактическим расходам — сумма, подтверждённая документально (квитанции, договоры, выписки из ЕГРН, кредитные договоры, чеки).

Примеры расчёта

Пример 1. Фиксированный вычет

Квартира продана за 3 200 000 ₽, находилась в собственности 2 года 10 месяцев.

Налог = (3 200 000 − 1 000 000) × 13 % = 286 000 ₽

Пример 2. Вычет по расходам

Квартиру купили за 2 500 000 ₽ и продали через 2 года за 3 200 000 ₽.

Налог = (3 200 000 − 2 500 000) × 13 % = 91 000 ₽

«Единственное жильё» — особый статус

Если на момент продажи у собственника нет другого жилья (комнаты, квартиры, дома) и он там фактически проживает, минимальный срок снижается до 3 лет независимо от года покупки.
Важно: допускается приобретение нового жилья не ранее чем за 90 дней до продажи старого. При этом новая квартира не считается «вторым объектом».

Порядок уплаты и отчётности

Декларация 3-НДФЛ

• Сдать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Уплатить налог до 15 июля того же года.

Необходимые документы

1. Декларация 3-НДФЛ.
2. Копия ДКП/ДДУ.
3. Справка 2-НДФЛ (если хотите использовать вычет по расходам, связанным с ипотекой).
4. Документы, подтверждающие расходы (договор купли-продажи, выписка ЕГРН, акт приёма-передачи, платёжные поручения).
5. Заявление на предоставление вычета (при подаче декларации).

Особые ситуации

Долевая собственность

Каждый собственник применяет вычет пропорционально своей доле. Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ делится между всеми.

Продажа через ипотеку

Расходы по процентам, уплаченным банку, также включаются в «фактические расходы».

Продажа в 2026 году объектов, купленных в 2022–2023 гг.

• Если квартира не единственное жильё → налог не возникнет только после 5 лет владения (2027–2028 гг.).
• Если квартира единственное жильё → налог не возникнет после 3 лет владения (2025–2026 гг.).

Штрафы и последствия неуплаты

Пошаговая инструкция по уплате НДФЛ

1. Определите, относится ли объект к категории «единственное жильё».
2. Уточните дату возникновения права собственности в ЕГРН.
3. Выберите способ оптимизации (фиксированный вычет или по расходам).
4. Соберите пакет документов.
5. Заполните 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» или через программу «Декларация».
6. Подайте декларацию онлайн или лично в ИФНС.
7. Получите квитанцию и уплатите налог до 15 июля.

Часто задаваемые вопросы

Ключевые нормативные документы

• НК РФ, ст. 217.1, минимальный срок владения.
• НК РФ, ст. 220 — имущественные налоговые вычеты.
• Федеральный закон № 382-ФЗ от — изменения в налогообложении.
• Письмо Минфина РФ от № 03-04-05/84721 — разъяснение по «единственному жилью».

Дата актуализации: 04 июля 2026 г.