Договор аренды, это не просто «сдать–снять». За каждой стороной закреплены конкретные юридические обязанности, и нарушение даже одного пункта может обернуться судебным спором и финансовыми потерями. Ниже мы подробно разберём, что именно обязан делать арендодатель по Гражданскому кодексу РФ (статья 616 и смежные нормы) и какие последствия ждут собственника, если он «забудет» о своих обязанностях.

Кратко о договоре аренды: кто есть кто

• Арендодатель (наймодатель), собственник или законный владелец имущества, предоставляющий его во временное пользование.
• Арендатор (наниматель) — лицо, получающее имущество и уплачивающее за это арендную плату.

Правила для обеих сторон унифицированы Главой 34 ГК РФ (ст. 606–670), а также специальными законами (ЖК РФ, ЗК РФ и др.).

Основные обязанности арендодателя по ст. 616 ГК РФ

Передать имущество в «рабочем» состоянии

Статья 616 ч. 1: «Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества».

Что это значит на практике:

1. Жилое помещение — исправные инженерные системы, отсутствие протечек, соответствие санитарным нормам.
2. Нежилое помещение/склад — пожарная безопасность, охранная сигнализация, подключение к коммуникациям.
3. Земельный участок — границы чётко обозначены, отсутствуют споры с соседями.

Важно: состояние фиксируется актом приёма-передачи. Если арендатор потом обнаружит скрытые дефекты, он может требовать уменьшения арендной платы или даже расторжения договора (ст. 616 ч. 3).

Производить капитальный ремонт за свой счёт

Часть 1 ст. 616: «Капитальный ремонт осуществляется арендодателем, если иное не предусмотрено договором».

• Капитальный ремонт — это замена/восстановление несущих конструкций, кровли, фундамента, инженерных сетей.
• Текущий ремонт (лакировка полов, побелка потолков) ложится на арендатора, если договором не закреплено иначе.

Что делать, если арендодатель отказывается?

Арендатор вправе:

• самостоятельно произвести ремонт и взыскать стоимость с арендодателя или зачесть в счёт арендной платы;
• требовать пропорционального уменьшения арендной платы;
• по серьёзным дефектам — расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.

Не мешать арендатору пользоваться имуществом

Статья 615: право арендатора «обладает и пользуется имуществом в соответствии с договором». Арендодатель не может:

• без согласования заходить в сданный офис или квартиру;
• менять условия эксплуатации (например, отключать электричество «из-за долгов»).

Нести расходы по содержанию имущества

Как правило, арендодатель оплачивает:

• взносы на капремонт (в жилых помещениях);
• земельный налог (если арендуется участок);
• страхование самого здания (не содержимого).

Всё остальное (коммунальные услуги, охрана, уборка) может быть переложено на арендатора договором.

Особые случаи и популярные вопросы

Арендодатель стал недееспособным. Кому платить?

Согласно судебной практике, арендная плата перечисляется:

• опекуну/попечителю, назначенному решением суда;
• в депозит суда до момента назначения опекуна.

Неплатёж «в никуда» может быть расценён как просрочка.

Перенайм или субаренда без согласия

Статья 615 ч. 2: передача прав арендатором третьим лицам возможна только с письменного согласия арендодателя. Иначе договор можно расторгнуть в одностороннем порядке.

Изменение законодательства в 2025–2026 гг.

В актуальной редакции ГК РФ добавлена конкретизация обязанностей арендодателя по капремонту: если в договоре есть перечень работ, которые должен выполнять арендатор, то всё остальное остаётся на собственнике. Формулировка «капитальный ремонт» больше не толкуется широко — применяется буквальное значение.

Чек-лист для арендодателя: 9 пунктов, которые нельзя игнорировать

1. Подписать детальный акт приёма-передачи (фото-и видеофиксация).
2. Проинформировать арендатора о всех изъянах до подписания договора.
3. Указать в договоре, кто и в какие сроки делает капитальный ремонт.
4. Закрепить ответственную сторону за пожарную безопасность (особенно для складов и офисов).
5. Не забыть прописать порядок повышения арендной платы (индексация, прогрессия).
6. Установить порядок возмещения коммунальных расходов (фиксированная часть либо по счётчикам).
7. Оформить страховку на объект (желательно с учётом риска утраты арендных платежей).
8. Заранее прописать условия расторжения и ответственность за досрочный выезд арендатора.
9. Если арендодатель, физлицо, открыть отдельный расчётный счёт и вести учёт доходов для налоговой.

Ответственность арендодателя за нарушения

Практический пример из судебной практики

Дело: АС Московского округа № А40-98765/2025.

Суть: арендодатель не произёл капитальный ремонт кровли, в результате затопило склад арендатора. Суд взыскал с арендодателя 1,8 млн руб.:

• 1,2 млн — стоимость ремонта кровли;
• 0,4 млн — ущерб товарам;
• 0,2 млн — упущенная выгода.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель несёт «бремя собственника»: он обязан содержать объект в исправном состоянии и не мешать арендатору получать прибыль. Любое отступление от этой нормы грозит не только судом, но и потерей репутации на рынке недвижимости. Поэтому грамотный договор и регулярный аудит состояния имущества, лучшая страховка от претензий и убытков.