Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) в статье 153 даёт исчерпывающее определение понятия «сделка». Согласно кодексу, сделка является действие гражданина или организации, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. То есть любое волеизъявление субъекта, которое порождает юридические последствия, — это и есть сделка по ГК РФ.

Классификация сделок в ГК РФ

По форме волеизъявления

• Односторонние — для их совершения достаточно воли одной стороны.
  Пример: отказ от права собственности, завещание.
• Двусторонние (синаллагматические), требуют согласия двух сторон.
  Пример: договор купли-продажи.
• Многосторонние — участвуют три и более сторон.
  Пример: соглашение о совместной деятельности, договор простого товарищества.

По способу заключения

• Консенсуальные — считаются заключёнными с момента достижения соглашения всех сторон.
  Пример: договор поставки.
• Реальные, требуют не только согласия, но и передачи вещи.
  Пример: договор займа при получении денег в долг.

По возмездности

• Возмездные — каждая сторона получает встречное удовлетворение.
  Пример: договор купли-продажи недвижимости.
• Безвозмездные, одна сторона передаёт право без получения встречного блага;
  Пример: дарение квартиры.

Формы сделок с недвижимостью

Перечень основных сделок с недвижимостью, которые регулируются ГК РФ:

1. Купля-продажа, ст. 454–558 ГК РФ;
2. Дарение — ст. 567–583;
3. Рента и пожизненное содержание — ст. 583–605;
4. Ипотека (залог недвижимости) — ст. 342–353;
5. Мена (обмен объектов) — ст. 567–570;
6. Аренда — ст. 606–625.

Этапы проверки объекта и продавца перед заключением сделки

Шаг 1. Проверка правоустанавливающих документов

Необходимо убедиться, что продавец действительно является собственником. Запрашиваем и анализируем:

• выписку из ЕГРН (срок актуальности — не более пяти рабочих дней);
• договор купли-продажи, дарения, наследственное свидетельство или иной документ, на основании которого продавец приобрёл право;
• кадастровый паспорт и технический план.

Шаг 2. Проверка обременений и ограничений

Обращаем внимание на:

• залоги и ипотеки;
• аресты и запреты;
• право пользования третьими лицами (например, пожизненное содержание).

Информация содержится в той же выписке из ЕГРН.

Шаг 3. Проверка продавца

Выясняем:

• дееспособность (возраст, наличие опекунов при ограниченной дееспособности);
• согласие супруга/супруги (если объект приобретён в браке);
• отсутствие признаков фиктивной сделки или банкротства.

Шаг 4. Оценка юридической чистоты

Рекомендуется:

• запросить справку из налоговой об отсутствии задолженностей;
• проверить историю перехода прав через сервис Росреестра или через сервисы «Судебные и арбитражные дела»;
• убедиться в легальности перепланировок и достроек (акт ввода объекта в эксплуатацию).

Последствия неправильно оформленной сделки

Если сделка не соответствует требованиям ГК РФ, она может быть:

1. недействительной, ничтожной (ст. 168 ГК РФ) или оспоримой (ст. 166–167 ГК РФ);
2. признана судом недействительной с возвратом сторон в первоначальное положение;
3. повлечь убытки и компенсацию морального вреда.

Краткий чек-лист перед подписанием договора

• ✅ Получена актуальная выписка из ЕГРН.
• ✅ Проверены документы о праве собственности.
• ✅ Указаны точные кадастровые и технические характеристики.
• ✅ Получено нотариально заверенное согласие супруга/супруги.
• ✅ Используется типовой договор, соответствующий требованиям ст. 550, 421 ГК РФ.
• ✅ Наличие расчётного счёта в банке или аккредитива для безопасного расчёта.
• ✅ Подготовлен акт приёма-передачи и заявление в Росреестр (форма РПД-Н1).

Сделка по ГК РФ, это юридически значимое действие, которое влечёт за собой возникновение, изменение или прекращение имущественных прав. При работе с недвижимостью помните: тщательная проверка объекта и продавца — залог безопасности ваших вложений. При малейших сомнениях обращайтесь к профессиональному юристу или риелтору: чем выше степень доверия к документам, тем меньше рисков в будущем.