Краткое содержание дела
В 2025 году певица Лариса Долина подала иск к предпринимателю Александру Лурье о расторжении договора купли-продажи квартиры в Екатеринбурге и взыскании уплаченных денежных средств. Причина иска — существенное занижение рыночной стоимости недвижимости на момент заключения сделки. Истица ссылалась на статью 424 ГК РФ, полагая, что цена в договоре была «заведомо занижена» и противоречит принципу добросовестности.
Что говорит статья 424 ГК РФ
Статья 424 Гражданского кодекса РФ состоит из двух частей:
- Часть 1. Вознаграждение по договору определяется соглашением сторон. При отсутствии соглашения применяется цена, обычно взимаемая за аналогичные товары, работы или услуги.
- Часть 2. Изменение цены после исполнения договора допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Ключевой акцент судей — свобода договора превышает право судебных органов вмешиваться в цену, если только не доказано злоупотребление правом или недействительность сделки по иным основаниям.
Позиция Верховного суда
Цена как элемент свободы договора
Суд подчеркнул: «Согласованная сторонами цена является приоритетным правовым основанием обязательства». Это означает, что даже если объективно квартира стоит дороже, но стороны договорились о меньшей сумме, суд не вправе в одностороннем порядке «поднять» цену. Исключение — доказанный подкуп, сговор, обман или угроза.
Доказывание «заведомо заниженной цены»
Чтобы изменить цену ex post, истец должен:
- представить экспертный отчёт, подтверждающий разницу более чем 30 % от рыночной стоимости;
- доказать заведомое знание ответчика о реальной цене;
- указать на ущерб, причинённый именно занижением цены (потеря имущественной выгоды, невозможность продажи по рыночной цене и т. д.).
В деле «Долина против Лурье» доказательства не соответствовали этому критерию: экспертиза показала отклонение лишь 18 %, а сведений о злонамеренном занижении цены предоставлено не было;
Судебная практика и новые разъяснения
Верховный суд в определении № 18-КГ25-1 от г. ввёл дополнительный критерий добросовестности: если покупатель не владеет исключительной информацией о будущем росте цен (например, не является инсайдером в крупном девелоперском проекте), то даже существенное повышение стоимости на рынке не является основанием для пересмотра цены.
Что это значит для рынка недвижимости
Для продавцов:
- Можно спокойно заключать сделки по любой цене, если нет признаков обмана.
- Риски пересмотра цены минимальны, если оформлена надлежащая экспертиза и отсутствуют доказательства злоупотребления.
Для покупателей:
- Покупка «по дешёвке» более защищена: продавец не сможет впоследствии требовать доплаты.
- Однако при продаже по заниженной цене существует риск обратного иска, если покупатель действовал недобросовестно.
Как оформить сделку без риска спора о цене
- Экспертиза. Закажите независимую оценку стоимости и включите результаты в договор.
- Рассрочка. Если цена ниже рынка, оформите часть платежа как компенсацию «за быстрый расчёт» — это уменьшит основания для претензий.
- Добросовестность. Фиксируйте переписку, аудиозаписи переговоров, чтобы подтвердить отсутствие обмана.
- Юридическое сопровождение. Привлеките профильного юриста по недвижимости, знакомого с последней практикой ВС РФ.
Решение Верховного суда по делу «Долина против Лурье» стало прецедентом, закрепившим: статья 424 ГК РФ защищает свободу договора и исключает произвольное вмешательство судов в цену. Одновременно суд дал понять: доказывать «заниженность» возможно только при наличии строгих критериев, что существенно снижает количество споров.
Таким образом, для участников рынка недвижимости главное — соблюдать процедуру оценки и добросовестность при заключении договора, а не полагаться на последующий пересмотр цены через суд.