С 1 марта 2026 года в Земельный кодекс РФ официально введена новая глава «Виды разрешённого использования земельных участков».
Теперь понятие ВРИ (вид разрешённого использования) закреплено на федеральном уровне.
Разберёмся, какие виды бывают, в каких случаях их можно и нужно менять и как это сделать.
Что такое ВРИ и почему это важно
ВРИ, это юридически закреплённый способ использования земельного участка.
Он определяет:
- какие здания и сооружения можно возводить;
- параметры застройки (высоту, плотность, отступы от границ);
- возможные виды экономической деятельности;
- кадастровую стоимость и налоговую нагрузку.
Классификация ВРИ по Градостроительному кодексу РФ (ст. 37)
- Основные виды — главный способ использования в пределах территориальной зоны.
- Вспомогательные виды — дополнительные, совместимые с основным (например, подземный паркинг при жилом доме).
- Условно разрешённые виды — расширенные способы, которые можно применить при соблюдении ограничений (например, АЗС на участке под магазином).
Категории земель и их целевое назначение
Согласно ст. 7 ЗК РФ, земли разделяются на категории:
- сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта;
- земли особо охраняемых территорий и др.
При разделе, объединении, перераспределении участков их целевое назначение и ВРИ сохраняются,
если иное не установлено федеральным законом (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).
Порядок определения и изменения ВРИ
Как узнать действующий ВРИ
- выписка из ЕГРН на публичной кадастровой карте Росреестра;
- правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета;
- градостроительный регламент территориальной зоны.
Когда требуется изменение ВРИ
- Вы купили участок сельхозназначения и хотите построить жилой дом.
- Планируете перевести склад в торговый центр.
- Необходимо расширить спектр деятельности (например, открыть кафе в жилом комплексе).
Алгоритм изменения ВРИ
Шаг 1. Подготовка документов
- выписка ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- схема расположения участка;
- обоснование необходимости изменения ВРИ (бизнес-план, технико-экономическое обоснование).
Шаг 2. Обращение в местную администрацию
Подайте заявление с приложением комплекта документов в комитет архитектуры или градостроительства муниципалитета.
Шаг 3. Публичные слушания и согласование
Изменение ВРИ почти всегда требует внесения изменений в ПЗЗ и проведения публичных слушаний.
Шаг 4. Утверждение нового ВРИ
После положительного решения администрации в ЕГРН вносятся изменения. С 2026 года процедура упрощена при переходе:
- в пределах одной категории земель и одной территориальной зоны;
- без увеличения кадастровой стоимости более чем на 30 %.
Новые возможности с 1 марта 2026 года
- Электронная подача заявлений через сервис «Госуслуги».
- Сокращённый срок рассмотрения — до 30 календарных дней для стандартных случаев.
- Фиксированная госпошлина за изменение ВРИ варьируется от 3 500 до 35 000 руб. в зависимости от категории земель.
Полезные ссылки и документы
- Градостроительный кодекс РФ, ст. 37, 39
- Земельный кодекс РФ, глава «Виды разрешённого использования земельных участков» (новая редакция)
- Онлайн-заявления Росреестра
- Приказ Росреестра от № П/0412 «Классификатор видов разрешённого использования земельных участков»
Вид разрешённого использования — это ключевой параметр, от которого зависит стоимость, налоги и возможности застройки;
С 2026 года изменить ВРИ стало проще, особенно если вы работаете в рамках одной территориальной зоны и категории земель.
Однако при любых изменениях важно соблюдать процедуру: подготовка документов → согласование в муниципалитете → внесение в ЕГРН.
При необходимости советуйтесь с кадастровыми инженерами и юристами, чтобы избежать штрафов и отказов.