Дата актуализации: 04 июля 2026 г.

Ключевые факты

• Федеральный закон № 441-ФЗ от 22 декабря 2020 г. внёс существенные изменения в ч. 17 статьи 161 ЖК РФ.
• Новеллы коснулись порядка контроля собственников за деятельностью управляющих компаний и обязанности органов местного самоуправления содействовать созданию совета многоквартирного дома.
• Последующие поправки 2024–2025 годов уточнили лицензионные требования, ответственность управляющих организаций и порядок расторжения договоров управления.

Что изменилось 22 декабря 2020 года?

Дополнение части 17 статьи 161 ЖК РФ

В прежней редакции часть 17 обязывала собственников раз в год выбирать один из трёх способов управления:

1. Через управляющую компанию (УК).
2. Через товарищество собственников жилья (ТСЖ).
3. Через жилищный/специализированный потребительский кооператив.

Закон № 441-ФЗ добавил:

• Орган местного самоуправления обязан в течение 30 дней после получения сведений о невыбранном способе управления организовать общее собрание собственников и содействовать избранию совета МКД.
• Если способ управления не выбран в установленный срок, орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке назначить временную управляющую компанию на 1 год.

Практический вывод

Теперь «игнорировать» выбор способа управления стало сложнее: бездействие собственников автоматически влечёт вмешательство муниципалитета.

Совет многоквартирного дома (ст. 161.1 ЖК РФ)

Когда создаётся

Совет обязательно выбирается, если:

• В доме более четырёх квартир.
• Отсутствуют ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный кооператив.

Кто входит

Исключительно собственники помещений в данном доме, избранные простым большинством голосов на общем собрании.

Компетенция (новые полномочия после 2020 г.)

• Контролирует исполнение договора управления (п. 4 ч. 17 ст. 161).
• Вправе требовать копии договора управления и всех прилагаемых к нему документов.
• Может инициировать внеплановую проверку УК Госжилинспекцией.
• Участвует в согласовании тарифа на коммунальные ресурсы для нужд содержания общего имущества.

Ответственность за неисполнение

Если совет не создан или не функционирует, риски несут:

1. Собственники — в лице председателя совета или инициативной группы.
2. Орган местного самоуправления, может привлечь к административной ответственности (ст. 6.3 КоАП РФ за неоказание содействия).

Лицензионные и иные требования к управляющим организациям

Обязательная лицензия (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ)

С 2015 года деятельность по управлению МКД осуществляется только при наличии лицензии, за исключением:

• ТСЖ, ЖК и специализированных потребительских кооперативов.
• Управления домом непосредственно собственниками (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ);

Ответственность УК перед собственниками (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, актуально на 2025 г.)

• УК отвечает за все услуги и работы по содержанию общего имущества.
• Качество должно соответствовать:
• Требованиям технических регламентов.
• Правилам и нормативам, установленным Правительством РФ.
• Требованиям договора управления.
• За ненадлежащее качество — штрафы, компенсации, расторжение договора по требованию собственников.

Алгоритм действий собственников при выборе способа управления (обновлён 2025 г.)

1. Шаг 1. Уведомление о созыве общего собрания размещается не позднее чем за 10 дней до даты проведения (в т.ч. в ЕГИС ЖКХ).
2. Шаг 2. На собрании выбирается один из трёх способов управления.
3. Шаг 3. В случае выбора управления через УК подписывается договор управления (ст. 162 ЖК РФ) сроком не менее 1 года.
4. Шаг 4. В течение 5 дней копия протокола направляется в орган местного самоуправления и в Роспотребнадзор (для информации).
5. Шаг 5. Если собрание не проведено в срок, муниципалитет вправе провести повторное собрание или назначить временную УК.

Что изменится в 2026 году (проект закона, прошедший первое чтение Госдумы г.)

• Возможность дистанционного голосования на общих собраниях собственников через «Госуслуги».
• Ужесточение требований к квалификации и страхованию ответственности управляющих компаний.
• Обязанность размещать ежеквартальные отчёты УК в открытом доступе (в т.ч. QR-код на счетах-извещениях).

Чек-лист для собственников на 2026 год

Подводим итог

Изменения в ст. 161 ЖК РФ (441-ФЗ, 2020 г.) и последующие уточнения 2024–2025 годов сделали управление многоквартирным домом более прозрачным и управляемым. Главное правило: бездействие собственников теперь стоит дороже. Активная позиция совета дома, контроль качества услуг и своевременное обновление договора управления — залог комфортной и безопасной жизни в доме.

Информация подготовлена по состоянию на 04 июля 2026 г. За квалифицированной юридической помощью обращайтесь к специалистам в сфере жилищного права.