Базовое понятие: что такое долевая собственность
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, может существовать в двух формах:
- долевая собственность — доли каждого из собственников определены;
- совместная собственность — доли не определены (например, у супругов до раздела).
Если стороны не заключили иное соглашение и закон не предписывает совместную собственность, по умолчанию образуется именно долевая форма (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Основания возникновения долевой собственности
Договорные основания
- купля-продажа доли;
- дарение или мена доли;
- договор долевого участия в строительстве (ДДУ) — приобретение доли в будущем объекте;
- инвестиционное соглашение.
Внедоговорные (законные) основания
- наследование доли (по закону или завещанию);
- приватизация жилья несколькими гражданами;
- создание новой вещи (например, самострой, оформленный после суда);
- деление совместной собственности по решению суда или соглашению сторон (п. 5 ст. 244 ГК РФ);
- обязательная доля в имуществе многоквартирного дома (ст. 36, 259.1 ГК РФ) — доля в праве общей собственности на земельный участок, лестничные клетки, кровлю и т.п.
Доля «следует судьбе» объекта недвижимости
Важное правило: доля в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом не обладает самостоятельной оборотоспособностью. Она переходит вместе с квартирой и не может быть отчуждена отдельно (см. разъяснения Верховного Суда РФ и служебные письма Росреестра).
Как определяется размер доли
Если доли не указаны в договоре и не определены законом, они считаются равными между всеми участниками (ст. 245 ГК РФ).
Для объектов МКД доля рассчитывается пропорционально площади принадлежащего помещения (ст. 259.2 ГК РФ).
Регистрация права
С момента государственной регистрации в ЕГРН у участников возникает полное право долевой собственности (ст. 8.1, 131 ГК РФ; ФЗ-218). Без регистрации право считается не возникшим, а сделка — недействительной.
Примеры из практики
- ДДУ. Дольщик вступает в право долевой собственности только после подписания акта приёма-передачи и регистрации в ЕГРН.
- Развод. Совместная собственность супругов подлежит делению в натуре или определению долей по решению суда.
- Наследство. Три наследника получают квартиру в равных долях (по 1/3) на основании свидетельства о праве на наследство и последующей регистрации.
Краткий чек-лист: что нужно для возникновения долевой собственности
- ✓ основание (договор, решение суда, наследство);
- ✓ определение размера долей (соглашение или закон);
- ✓ подача документов в Росреестр;
- ✓ получение выписки ЕГРН с указанием доли.
Следуя приведённой схеме и нормам ГК РФ, можно безопасно оформить долевую собственность и избежать споров с другими участниками или государственными органами.