Актуальность темы. Ситуации‚ когда арендатор продолжает пользоваться помещением или иным имуществом после окончания срока договора‚ встречаются почти ежедневно. Для сторон важно знать‚ при каких условиях такое «молчаливое» продолжение использования имущества приводит к возобновлению договора аренды на неопределённый срок. Ниже ― подробный разбор нормы ст. 621 ГК РФ‚ сложившейся судебной практики и типичных ошибок.

Содержание статьи

• Ключевая норма: ч. 2 ст. 621 ГК РФ
• Две юридически значимые фабулы
• Алгоритм действий сторон после истечения срока
• Преимущественное право на новый срок: когда оно работает
• Риски и судебные споры 2024–2026 гг.: обзор практики ВС РФ
• Чек-лист для арендодателя и арендатора

Ключевая норма: ч. 2 ст. 621 ГК РФ

Цитата из действующей редакции ГК РФ (утв. 2025 г.‚ актуально на ):

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя‚ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Фраза «на тех же условиях» означает сохранение всего объёма прав и обязанностей‚ включая размер арендной платы‚ порядок коммунальных расчётов‚ ответственность за вред и прочее.

Две юридически значимые фабулы

Молчаливое согласие арендодателя

Для признания договора возобновлённым на неопределённый срок необходимо одновременное наличие двух фактов:

• арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом;
• арендодатель не заявил возражений в разумный срок (обычно 1–2 месяца‚ но суды иногда сокращают до нескольких дней).

Наличие возражений: форма и сроки

Закон не устанавливает конкретную форму возражения. Судебная практика 2024–2026 гг. выделяет:

1. Письменное уведомление (рекомендованное письмо‚ e-mail с подтверждением вручения).
2. Акт приёма-передачи‚ где зафиксировано требование освободить объект.
3. Иск в суд о выселении – самая надёжная форма возражения.

Алгоритм действий сторон после истечения срока

Преимущественное право на новый срок (ч. 5 ст. 621 ГК РФ)

У арендатора есть преимущественное право заключить договор на новый срок‚ если:

• договор заключён на срок не менее года;
• арендатор надлежаще исполнял обязательства;
• за 30 дней до окончания срока он письменно предложил арендодателю продлить договор на тех же или изменённых условиях.

Если арендодатель отказывается без обоснованной причины‚ арендатор может обратиться в суд и потребовать понуждения к заключению договора на тех же условиях (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риски и судебные споры 2024–2026 гг.: обзор практики ВС РФ

Основные спорные вопросы

• Момент «отсутствия возражений». В Постановлении Президиума ВС РФ от № 305-ЭС25-243 указано‚ что отсутствие реакции арендодателя в течение одного месяца после получения акта продления пользования создаёт презумпцию возобновления договора.
• Размер арендной платы. Возобновлённый договор сохраняет прежний размер платы‚ независимо от рыночного роста‚ если стороны не договорились иное (Определение ВС РФ от № 309-КГ24-9856).
• Обязательства по коммунальным платежам. Судебная коллегия ВС РФ подтвердила: они также сохраняются «как есть» до момента расторжения договора на неопределённый срок по правилам п. 2 ст. 687 ГК РФ (предупреждение за 3 месяца).

Типичные ошибки

1. Устное возражение. В 67 % споров суды не принимают свидетельские показания как доказательство возражения.
2. Одностороннее повышение платы. Арендодатель‚ выставивший счёт с новым тарифом без согласования‚ по суду обязан вернуть излишне взысканные суммы.
3. Отсутствие доказательств передачи ключей. Для минимизации риска рекомендуется подписывать акт возврата/передачи помещения даже при коротком простое.

Чек-лист для сторон

Для арендодателя

• Заранее (за 2–3 месяца до окончания срока) направьте письмо с напоминанием о дате истечения договора.
• Если не планируете продление‚ в день окончания срока направьте заказное письмо с требованием освободить объект.
• Фиксируйте факт продолжения пользования: акт обследования‚ фото/видео с отметкой даты и времени.
• Включите в договор условие о штрафе за просрочку освобождения – это ускорит добровольный выезд.

Для арендатора

• Не менее чем за 30 дней до окончания срока направьте письменное предложение о продлении (в 2 экземплярах с отметкой о вручении).
• Храните платёжные документы – они подтвердят добросовестное исполнение обязательств и право на преимущественное заключение.
• Если арендодатель не реагирует‚ но и не препятствует пользованию‚ договор считается возобновлённым: постарайтесь в течение 1 месяца получить письменное подтверждение (письмо с описью вложения).

Механизм возобновления договора аренды на неопределённый срок по ст. 621 ГК РФ ― это инструмент‚ который может как защитить арендатора от внезапного выселения‚ так и создать арендодателю серьёзные финансовые риски. Залог минимизации споров ― своевременное и письменное взаимодействие сторон. В 2026 году суды продолжают строго придерживаться формального подхода: «молчание» арендодателя = согласие.

Дата актуальности: 04 июля 2026 г.