Общая характеристика нормы
Статья 161 ЖК РФ содержит ключевые положения о выборе способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению․ Она является отправной точкой для регулирования всего комплекса отношений, возникающих между собственниками помещений, управляющими организациями, товариществами собственников жилья (ТСЖ) и иными кооперативами․
Краткая юридическая справка
- Нормативный источник: Жилищный кодекс РФ от № 188-ФЗ (ред․ Федерального закона от № 635-ФЗ)․
- Действующая редакция: актуальна по состоянию на 04 июля 2026 г;
- Положение в кодексе: Открывает Раздел VIII «Управление многоквартирными домами» (ст․ 161–165)․
Основные положения статьи 161 ЖК РФ
Цель управления многоквартирным домом
В соответствии с ч; 1 ст․ 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать:
• благоприятные и безопасные условия проживания;
• надлежащее содержание общего имущества;
• своевременное и полное внесение платы за коммунальные услуги;
• решение иные задачи, связанные с эксплуатацией дома․
Способы управления
Собственники помещений вправе выбрать один из трёх способов управления:
- непосредственное управление собственниками самостоятельно;
- управляющая организация (в т․ч․ лицензированная управляющая компания);
- ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив․
Право на изменение способа управления
Общее собрание собственников в любой момент может изменить выбранный способ управления (ст․ 161 ч․ 1․1)․ Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме․
Лицензирование деятельности
Управляющие организации осуществляют деятельность на основании лицензии (ч․ 1․3 ст․ 161)․ Исключение составляют ТСЖ, жилищные и иные специализированные кооперативы, которые действуют без лицензии․
Обязанность создания Совета дома
Если в многоквартирном доме:
- не создано ТСЖ,
- дом не управляется жилищным кооперативом или иным кооперативом,
- в доме более четырёх квартир,
то собственники обязаны избрать Совет многоквартирного дома (ст․ 161․1 ЖК РФ)․ Совет формируется из числа собственников помещений на общем собрании․
Практические рекомендации по выполнению статьи 161 ЖК РФ
Для собственников
- Регулярно проводите общие собрания (очные или заочные) для контроля за выбранным способом управления․
- Фиксируйте решения протоколами и направляйте их в орган местного самоуправления в течение 5 дней․
- Если управляющая организация не исполняет обязанности, подайте коллективную жалобу в жилищную инспекцию․
Для управляющих организаций
- Подтверждайте наличие действующей лицензии и размещайте её копию в доступе для собственников․
- Заключайте договор управления только после решения общего собрания (ст․ 162 ЖК РФ)․
- Информируйте собственников о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней до его проведения․
Ответственность за нарушение
Неисполнение требований ст․ 161 ЖК РФ влечёт:
• административную ответственность по КоАП РФ (ст․ 7․21․1, 7․22);
• обязанность управляющей организации возместить убытки собственникам;
• возможное расторжение договора управления по решению суда․
Контрольные даты
- До 01 июля 2026 г․ – завершить очередной годовой отчёт управляющей организации перед собственниками․
- До 30 сентября 2026 г․ – провести общее собрание по утверждению планово-сметной документации на 2027 год․
Соблюдение положений статьи 161 ЖК РФ – основа стабильной эксплуатации многоквартирного дома и комфортного проживания его жителей․