Важно знать! Юридически правильное название процедуры — досрочное расторжение договора найма жилого помещения, а не «аренда». Далее в статье мы будем использовать термины «наймодатель» и «наниматель», поскольку речь идёт о сдаче жилья физлицом физлицу.

Правовые основания для выселения

Основания из ст. 619 ГК РФ

Согласно статье 619 ГК РФ, суд может досрочно расторгнуть договор по требованию наймодателя, если наниматель:

• а) использует жильё с существенным нарушением условий договора или назначения квартиры;
• б) неоднократно (≥2 раз) нарушает правила эксплуатации;
• в) существенно ухудшает имущество (например, ломает сантехнику, портит ремонт);
• г)  ‑ раза подряд не платит квартплату после установленного договором срока;
• д) не производит капитальный ремонт, если он обязан делать это по договору.

Дополнительные основания по договору

Договор может включать другие основания, например:

• систематические ночные шумы, жалобы соседей;
• использование квартиры в коммерческих целях (массажный салон, склад и т.д.);
• проживание посторонних лиц без согласия наймодателя.

Пошаговый алгоритм выселения

Шаг 1. Фиксация нарушений

Документируйте каждый факт:

• составьте акт с участием соседей и участкового;
• сделайте фото/видео повреждений;
• сохраняйте переписку (СМС, мессенджеры, email).

Шаг 2. Письменное предупреждение

Обязательно отправьте претензию двумя способами:

1. Письмо с уведомлением и описью вложения на адрес проживания нанимателя.
2. Электронное письмо или мессенджер — чтобы быстро зафиксировать дату получения.

Пример текста:

Уведомляю о необходимости устранить нарушения (указать суть) в течение 30 дней с даты получения настоящего сообщения. В противном случае договор будет расторгнут в судебном порядке.

Шаг 3. Судебное разбирательство

Исковое заявление

• Цена иска: равна сумме долгов + неустойка + ущерб.
• Документы:
  • договор найма;
  • акт/фото нарушений;
  • квитанции о долгах;
  • копия предупреждения и отметка о вручении.

Судебный порядок

1. Подача иска в мировой суд (если цена иска ≤ 500 000 ₽) или районный суд.
2. Заседание: наниматель может заявить возражения.
3. Решение: при удовлетворении иска суд обязывает нанимателя освободить жильё в срок от 10 до 30 дней.
4. Вступление решения в силу через 10 дней.

Шаг 4. Исполнительное производство

Получив исполнительный лист, наймодатель подаёт его в Службу судебных приставов. Приставы вызывают нанимателя, и если тот не исполняет решение, производят выселение с помощью подразделения полиции.

Возможные сложности и как их избежать

Наниматель отказывается покидать квартиру

• Правильный договор: пропишите срок предупреждения 30 дней, а не 3 месяца (ст. 687 ГК РФ по умолчанию).
• Депозит: удерживается в счёт долгов и ущерба.
• Не пугайте фразами «выселим силой», только через суд и приставов.

Квартира оставлена в плохом состоянии

Профилактика конфликтов

• Проверка нанимателя: копия паспорта, справка о доходах, звонки предыдущим арендодателям.
• Регулярные визиты: 1 раз в 2-3 месяца по договору с уведомлением за 3 дня.
• Опись имущества: фото + подписи сторон — приложение к договору.
• Депозит: размер = 1 месяц аренды, возвращается за вычетом ущерба.

Краткая «шпаргалка» для наймодателя

1. Есть нарушение? — Зафиксируйте.
2. Отправьте письменное предупреждение (30 дней).
3. Нарушения не устранены? — Подаём иск.
4. Суд + приставы = законное выселение.
5. Удерживаем депозит на ущерб, возвращаем остаток.

Совет юриста: не пытайтесь менять замки или отключать коммунальные услуги — это противозаконно и может повлечь уголовную ответственность (ст. 330 ГК РФ — самоуправство).