Актуально на 04 июля 2026 года, 05:14 мск

Ежегодно суды рассматривают сотни тысяч исполнительных производств, где кредиторы требуют обратить взыскание на недвижимость должника. Однако единственное жилое помещение долгое время считалось «неприкасаемым». С 2021 года Конституционный суд РФ и новые законодательные инициативы изменили расстановку сил. Ниже ‒ подробная инструкция, когда могут забрать единственную квартиру, а когда ‒ нет.

Нормативная база

1. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (в ред. 26 октября 2024 г.).
2. Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» (в ред. 12 июня 2024 г.).
3. Уголовно-процессуальный кодекс РФ (ст. 29, 111, 115) – для случаев ареста в уголовном процессе.
4. Постановления Конституционного суда РФ от 14 мая 2021 г. и от 20 мая 2021 г.

Основное правило: что нельзя отобрать

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не подлежит обращению взыскание:

• жилое помещение (или его часть),
• являющееся единственным пригодным для постоянного проживания,
• находящееся в собственности гражданина-должника,
• в котором он проживает совместно с членами семьи.

Исключение: если квартира/дом являются предметом ипотеки и по закону об ипотеке допускается обращение взыскания (п. 2 ч. 1 ст. 446).

Шесть случаев, когда единственное жильё могут забрать

Пошаговая процедура обращения взыскания (на примере ипотеки)

1. Истец-ипотечный банк получает исполнительный лист по решению суда.
2. ФССП возбуждает исполнительное производство.
3. Пристав-исполнитель анализирует, является ли жильё единственным.
4. В случае подтверждения залогового характера ‒ выносит постановление о наложении ареста.
5. Организуется оценка рыночной стоимости и публичные торги (ЭТП, формат Электронный аукцион «Федресурс»).
6. Вырученные средства направляются:
   • во-первых, на погашение долга банку;
   • во-вторых, на возврат остатка должнику;
   • в-третьих, при необходимости, на компенсацию аренды жилья до 6 месяцев.

Как должнику защититься

• Подать возражение в службу судебных приставов (ст. 441 ГПК) ‒ в течение 10 дней с момента получения постановления.
• Обжаловать действия пристава в районный суд (ст. 443 ГПК).
• Доказать невозможность выселения:
  • справки о регистрации всех членов семьи;
  • выписка ЕГРН, подтверждающая отсутствие других объектов недвижимости;
  • медицинские документы (инвалидность, тяжёлые заболевания).
• Использовать реструктуризацию долга или мировое соглашение до начала торгов.

Перспективы 2025-2026: законопроект № 1041148-8

14 октября 2025 г. депутаты Госдумы Делягин и Ананных внесли проект поправок, которые предлагают:

1. Чётко определить минимальную площадь «единственного жилья» (например, 18 м² на человека).
2. Ввести механизм компенсационного жилья для должников, чья недвижимость превышает установленные нормы.
3. Ужесточить процедуру отчуждения «роскошных» объектов (пентхаусов, таунхаусов свыше 300 м²).

Комитет по госстроительству рекомендовал проект к принятию во II чтении весной 2026 г.

Полезные ссылки

• Текст статьи 446 ГПК РФ на КонсультантПлюс
• Федеральный закон № 102-ФЗ об ипотеке
• Официальный сайт ФССП России

Информация предоставлена по состоянию на 04 июля 2026 г. При изменении законодательства проверяйте обновления.