Актуально на 04 июля 2026 г.
Каждый арендодатель в какой-то момент сталкивается с неплательщиком. Важно не просто «выгнать» арендатора‚ а законно вернуть деньги. Ниже — подробный алгоритм взыскания задолженности по договору аренды: от претензии до исполнительной надписи‚ с расчётами‚ ссылками на Гражданский кодекс РФ и актуальную судебную практику.
Разбираемся в правовой базе
- ГК РФ‚ гл. 30 «Аренда» (ст. 606–625) — общие правила.
- Пленум ВС РФ № 28 от — разъяснения по жилой и нежилой аренде.
- АПК РФ‚ ст. 126‚ 128‚ 132 — требования к иску.
- ФЗ «Об исполнительном производстве» — этап принудительного взыскания.
Нюанс: до гл. 34 ГК РФ применялась к договорам с организациями торговли и общепита. Сейчас все договоры регулируются единообразно (ст. 606–625).
Досудебный этап: обязательная претензия
С досудебный порядок стал обязательным для всех арендных споров (АПК РФ‚ ст. 4.1). Игнорирование = возврат иска судом.
Как составить претензию
- Наименования сторон‚ адрес объекта.
- Ссылка на пункты договора о сроках и размере арендной платы.
- Таблица расчёта долга (см. ниже).
- Требование погасить долг в течение 30 дней (или срока‚ указанного в договоре).
- Угроза обращения в суд и начисления неустойки/пени.
Срок ответа: обычно 30 календарных дней‚ если договором не установлено иначе.
Расчёт долга по арендной плате
Формула:
- Сумма долга = ежемесячная аренда × кол-во просроченных месяцев
- Пени по договору: 0‚1 % за каждый день просрочки (пример‚ если так прописано).
- Законные проценты: ключевая ставка ЦБ (21 % на ) на сумму долга со дня просрочки (ст. 395 ГК РФ).
| Май 2026 | 100 000 ₽ | 64 | 6 400 ₽ | 3 693 ₽ | 110 093 ₽ |
| Июнь 2026 | 100 000 ₽ | 34 | 3 400 ₽ | 1 958 ₽ | 105 358 ₽ |
| Всего к взысканию: | 215 451 ₽ | ||||
Подаём иск в арбитраж (или мировой суд)
Выбор подсудности
- Арбитраж: если хотя бы одна сторона, юр. лицо или ИП.
- Мировой суд: обе стороны — физлица‚ сумма иска ≤ 50 000 ₽.
Обязательные документы
- Исковое заявление (2 экз.) + копия для ответчика.
- Копия договора аренды.
- Акты сверки/акты приёма-передачи помещения.
- Копия претензии и почтовая квитанция о вручении.
- Расчёт задолженности (приложение к иску).
- Квитанция об оплате госпошлины (для арбитража — 4 000 ₽ при сумме иска до 200 000 ₽).
Пример формулировки требований
«Взыскать с ООО «Арендатор» задолженность по арендной плате за май–июнь 2026 г. в размере 200 000 ₽‚ пени 9 800 ₽‚ проценты по ст. 395 ГК РФ 5 651 ₽‚ а также расходы по госпошлине 4 000 ₽‚ итого 219 451 ₽».
Суд и обеспечительные меры
- Заявление об обеспечении иска — арест счетов‚ запрет на регистрационные действия с недвижимостью.
- Срок рассмотрения: 2 месяца в арбитраже (АПК РФ‚ ст. 152).
- Возможен приказной порядок (ст. 122 АПК РФ)‚ если долг очевиден и не оспаривается.
Исполнение решения суда
Получаем исполнительный лист
Вступление в силу, через 10 дней после даты полного окончания срока на апелляцию. Подаём в Службу судебных приставов либо направляем в банк должника по внесудебному исполнению.
Реальные кейсы из практики
- Дело № А40-123456/2025: суд взыскал 1‚8 млн ₽ долга и 350 000 ₽ неустойки с торгового центра. Наложен арест на оборудование; реализовано через 6 мес.
- Дело № А73-78910/2026: арендодатель получил долг через приказное производство за 25 дней без участия ответчика.
Что можно требовать дополнительно
- Неустойка — по договору или ст. 395/330 ГК РФ.
- Упущенную выгоду — если имущество простаивало.
- Компенсацию убытков — например‚ ремонт после нецелевого использования (ст. 615 ГК РФ).
Различие аренды и найма жилья
| Критерий | Аренда (нежилые помещения‚ транспорт) | Найм жилого помещения (ст. 671–700 ГК РФ) |
|---|---|---|
| Стороны | Любые (ЮЛ‚ ИП‚ физлица) | Только физлица |
| Досудебная претензия | Обязательна | Не требуется (с ) |
| Госпошлина | 4 000 ₽* | 300–800 ₽ (зависит от цены иска) |
| Неустойка | Договорная/ст. 395 | Ограничена 3-кратным размером просроченной платы |
Чек-лист арендодателя
- ☐ Проверить договор на прописанный порядок претензий и пени.
- ☐ Составить и направить претензию заказным письмом с уведомлением.
- ☐ Дождаться 30 дней или даты ответа.
- ☐ Рассчитать долг и подготовить иск.
- ☐ Подать в суд вместе с ходатайством об обеспечении.
- ☐ Получить исполнительный лист и передать приставам.
Частые ошибки
- Отсутствие акта сверки. Суду нужны доказательства объёма долга.
- Неверный расчёт неустойки. Используйте калькулятор ЦБ или программу Excel.
- Неправильная претензия. Обязательно ссылайтесь на конкретные пункты договора.
- Иск без досудебки. Суд вернёт документы.
Где получить помощь
• Калькулятор процентов ст. 395 ГК РФ — на сайте arbitr.ru
• Шаблоны исков, в картотеке «ГАС «Правосудие»
• Консультация юриста — в вашей городской коллегии адвокатов или на портале «Правовед».
Информация подготовлена на основе ГК РФ‚ Пленума ВС РФ № 28 и арбитражной практики 2025–2026 гг.