Актуальность темы. С 23 июля 2024 г. вступили в силу ключевые изменения в сфере градостроительной деятельности. Они затронули статус заказчика и застройщика, уточнили перечень обязанностей по строительному контролю и разграничили полномочия между участниками строительного процесса. Ниже — подробное руководство по статусу, функциям и ответственности заказчика-застройщика с учётом последних поправок к ГрК РФ.
Кто такой «заказчик-застройщик» по ГрК РФ?
- Определение. Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ, застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства.
- Заказчик. В Гражданском кодексе РФ термин «заказчик» используется по договору подряда. В градостроительном контексте застройщик и заказчик могут совпадать или разделяться (если застройщик привлекает технического заказчика).
Обязанности застройщика по ст. 53 ГрК РФ (новая редакция 2025 г.)
- Строительный контроль. Застройщик обязан:
- контролировать соответствие выполняемых работ проектной документации;
- обеспечивать лабораторные и технические испытания;
- вести журналы работ и журнал авторского надзора.
- Уведомление органов надзора. Не позднее чем за 3 рабочих дня до начала строительных работ застройщик обязан направить извещение в орган государственного строительного надзора (п. 5 ст. 52 ГрК РФ).
- Авторский надзор. Проверку соответствия работ проекту можно поручить проектировщику, но это право, а не обязанность застройщика (ч. 2 ст. 53).
Технический заказчик: когда он нужен и что делает
| Критерий | Описание |
|---|---|
| Определение | Юрлицо, уполномоченное застройщиком, действующее от его имени (п. 22 ст. 1 ГрК РФ). |
| Ключевые функции |
|
| Несовместимость | Функции технического заказчика нельзя делегировать подрядчику или проектировщику (разъяснение Минстроя 2025 г.). |
Государственный заказчик: особые случаи
Если объект возводится за счёт бюджетных средств, в схему добавляется государственный заказчик. Он:
- передаёт часть функций застройщику (оператору-застройщику);
- координирует согласование субсидий и контролирует целевое расходование средств;
- принимает участие в приёмке объекта по акту ввода.
Практический чек-лист застройщика на 2025 г.
- Проверить право собственности или аренды земельного участка.
- Определить, нужен ли технический заказчик (обязателен для сложных и бюджетных объектов).
- Заключить договоры на проектирование и строительство, учитывая новые требования к контролю качества.
- Зарегистрировать разрешение на строительство и уведомить надзор о начале работ.
- Организовать строительный контроль, вести обязательную документацию (журналы, акты, протоколы).
- По завершении — подать декларацию о соответствии и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Ответственность за нарушения
За неисполнение обязанностей застройщик несёт:
- административную (ст. 9.5 КоАП, штрафы до 1 млн руб.);
- уголовную (ст. 216 УК РФ — за нарушение правил безопасности);
- гражданско-правовую (возмещение убытков дольщикам и подрядчикам).