Актуально на . Ниже приведён подробный обзор действующих норм главы 35 Гражданского кодекса РФ (ст. 671–688 ГК РФ) и практических шагов при заключении договора найма между физическими лицами.

Что такое договор найма жилого помещения?

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения:

• наймодатель (собственник или уполномоченное им лицо)
• обязуется передать
• нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.

Отличие от «аренды» в быту юридически незначительно: для жилых помещений термин «найм» прямо закреплён в ГК РФ.

Форма и государственная регистрация

Письменная форма

Ст. 674 ГК РФ прямо требует:

• обязательное письменное оформление договора;
• подписи обеих сторон на каждом экземпляре (обычно 2 экземпляра).

Регистрация в Росреестре

Государственная регистрация не требуеться‚ если:

• договор заключён на срок до 5 лет;
• в нём не содержится условие о переходе права собственности после выплаты всей суммы (иначе это уже договор аренды с выкупом‚ см. ст. 624 ГК РФ).

Если же стороны предусматривают залог недвижимости или долгосрочную аренду с выкупом — сделка подлежит регистрации.

Срок договора

Ст. 683 ГК РФ устанавливает:

1. Максимальный срок — 5 лет.
2. Если срок не указан‚ договор считается заключённым на 5 лет.
3. Социальный найм жилых помещений государственного или муниципального фонда может быть бессрочным.

Наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора на тех же условиях (ст. 684 ГК РФ).

Обязательные условия договора

Пошаговый алгоритм заключения

1. Проверка прав собственности
   • запросить выписку из ЕГРН (можно онлайн на rosreestr.ru);
   • убедиться в отсутствии обременений (арест‚ ипотека).
2. Переговоры и согласование условий
   • сумма‚ срок‚ залог‚ возможность проживания детей/животных.
3. Документы сторон
   • наймодатель — паспорт + правоустанавливающий документ (свидетельство/ЕГРН);
   • наниматель, паспорт(ы) всех будущих проживающих.
4. Акт приёма-передачи
   • описание состояния квартиры‚ счётчиков‚ мебели‚ техники;
   • фото/видео, прилагаются к акту.
5. Подписание договора и актов
   • 2 экземпляра‚ акт приёма-передачи — отдельный документ.
6. Уведомление о проживающих в ФМС (по желанию)
   • наймодатель обязан сообщить в течение 7 дней о заключении договора найма.

Типовая структура договора

<h3>ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___</h3>

<p>г. ____________ «___»________ 2026 г.</p>

<b>1. Стороны</b>
<ul>
 <li>Наймодатель: Иванов И.И.‚ паспорт 45 00 000000‚ выдан 00.00.0000 УВД г.…</li>
 <li>Наниматель: Петров П.П.‚ паспорт 77 00 000000‚ выдан 00.00.0000 УВД г.…</li>
</ul>

<b>2. Предмет договора</b>
<p>Квартира по адресу: 123456‚ г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10‚ кв. 45‚ общая площадь 48‚9 м².</p>

<b>3. Срок</b>
<p>С по (12 месяцев).</p>

<b>4. Арендная плата</b>
<p>50 000 руб./мес. до 05 числа каждого месяца на расчётный счёт 40817…</p>

<b>5. Залог</b>
<p>50 000 руб.‚ возвращается в течение 10 банковских дней после возврата ключей.</p>

<b>6. Индексация</b>
<p>Возможно не чаще 1 раза в год не более 10 % действующей ставки.</p>

<b>7. Подписи сторон</b>

Налоговые обязательства наймодателя

С 2025 г. действует НПД «Аренда» — спецрежим для физлиц:

• ставка 4 % от доходов;
• регистрация в приложении «Мой налог»;
• не применяется для НДФЛ-резидентов‚ сдающих единственное жильё.

Если вы не хотите использовать НПД — уплачивается НДФЛ 13 % при ежегодной подаче 3-НДФЛ.

Расторжение и споры

1. Односторонний отказ
   • наниматель — с уведомлением за 1 месяц;
   • наймодатель, только через суд (ст. 687 ГК РФ).
2. Форс-мажор
   • пожар‚ затопление‚ военные действия — основание для досрочного расторжения без штрафов.
3. Судебная практика
   • основной спор — неоплата за 2 месяца;
   • выселение возможно после предупреждения и срока 30 дней.

Чек-лист перед подписанием

• ☐ Проверена выписка ЕГРН (свежая‚ не старше 7 дней).
• ☐ Согласованы все приложения: акт приёма-передачи‚ опись мебели.
• ☐ Указаны реквизиты для оплаты и договорённость о квитанциях.
• ☐ Подписаны 2 экземпляра договора.
• ☐ Сделаны фото/видео квартиры при передаче.
• ☐ Регистрация в «Мой налог» (для наймодателя).

Грамотно составленный договор найма жилого помещения — главный инструмент защиты прав обеих сторон. Соблюдайте письменную форму‚ пятилетний лимит срока‚ ежегодную индексацию не более 10 % и не забывайте про налоги и акты приёма-передачи.

Возникли вопросы? Консультируйтесь у юриста или используйте онлайн-сервисы типа «Госуслуги» для проверки недвижимости и налоговой регистрации.

Статья подготовлена на основе актуальной редакции ГК РФ и судебной практики на август 2026 г. При изменении законодательства проверяйте свежие официальные источники.