Преимущественное право покупки — это юридический механизм, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, который позволяет определённым лицам приобрести земельный участок на более выгодных условиях, чем другие покупатели. В 2026 году этот институт продолжает играть ключевую роль в регулировании земельных отношений, особенно в условиях изменений кадастровой стоимости и налоговой базы.

Что такое преимущественное право покупки?

Согласно статье 36.1 Земельного кодекса РФ, преимущественное право — это возможность для конкретных категорий лиц первыми приобрести земельный участок, выставленный на продажу, по цене, предложенной продавцом, до того как он будет предложен другим лицам.

Кто имеет преимущественное право?

1. Собственники расположенных на земельном участке объектов недвижимости — если участок под ними продаётся.
2. Арендаторы земельного участка, если участок сдаётся в аренду и выставляется на продажу.
3. Собственники смежных земельных участков — при условии, что покупка позволит им эффективнее использовать свою землю.
4. Государство и муниципальные образования — в случаях, предусмотренных законодательством.

Как реализуется преимущественное право в 2026 году?

Уведомление о продаже

Владелец земельного участка обязан в письменной форме уведомить всех лиц, обладающих преимущественным правом покупки, о намерении продать участок. Уведомление должно содержать:

• кадастровый номер участка;
• площадь;
• кадастровую стоимость (актуальную на 2026 год);
• цену продажи;
• срок, в течение которого лицо может воспользоваться преимущественным правом (не менее 30 дней).

Ответ на уведомление

В течение 30 календарных дней с момента получения уведомления лицо, обладающее преимущественным правом, должно:

• в письменной форме уведомить продавца о намерении воспользоваться правом;
• внести задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.

Если этого не произойдет в установленный срок, право переходит к следующему претенденту или участок выставляется на свободную продажу.

Государственная регистрация

После заключения основного договора купли-продажи сделка подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации право собственности не переходит.

Особенности 2026 года: влияние кадастровой стоимости

В 2026 году существенно изменилась кадастровая стоимость земельных участков в ряде регионов; Это влечёт за собой:

• пересмотр налоговой базы (земельный налог рассчитывается именно от кадастровой стоимости);
• возможное увеличение цены продажи при реализации преимущественного права;
• необходимость проверки актуальной выписки из ЕГРН перед покупкой.

Важно: если кадастровая стоимость превышает рыночную, лицо, обладающее преимущественным правом, может оспорить её в суде или через комиссию при Росреестре.

Как защитить своё преимущественное право?

• Подать заявление в Росреестр о несогласии на переход прав, если продавец нарушил порядок уведомления.
• Обратиться в суд в случае отказа продавца заключить договор, несмотря на надлежащее уведомление.
• Зарегистрировать предварительный договор — это обеспечит юридическую защиту от продажи участка третьим лицам.

Частые вопросы и ответы

Вопрос: Может ли арендатор купить участок дешевле, чем указано в уведомлении?

Нет. Преимущественное право даёт только первоочередное право покупки, но не позволяет снижать цену.

Вопрос: Что делать, если уведомление не пришло?

Необходимо доказать факт нарушения порядка уведомления через суд, предоставив доказательства (например, выписку из ЕГРН, договор аренды, свидетельские показания).

Вопрос: Можно ли передать преимущественное право другому лицу?

Нет. Преимущественное право не является оборотным и не может быть передано третьим лицам.

В 2026 году преимущественное право покупки земельного участка остаётся важным инструментом защиты прав арендаторов, собственников недвижимости и соседей. Однако его реализация требует внимательного изучения документов, своевременного реагирования на уведомления и учёта изменений кадастровой стоимости, влияющей на налоговую нагрузку.

При возникновении споров или сомнений рекомендуется консультироваться с земельным юристом или обращаться в Росреестр за официальными разъяснениями.