В конце 2025 года в Земельный кодекс РФ была введена статья 621 (Федеральный закон от 30 января 2026 г. № 19-ФЗ). Она касается освобождения специализированных земельных участков от посторонних объектов и прав. Это стало логическим продолжением судебной практики 2025 г., когда суды всё чаще сталкивались с «висящими» правами на публичных землях, препятствующими реализации гос- или муниципальных проектов.
Текст статьи 621 ЗК РФ (с пояснениями)
Ниже приведён актуальный текст статьи с минимальными сокращениями и комментариями.
Статья 621. Освобождение земельных участков, предназначенных для обеспечения государственных или муниципальных нужд, от прав третьих лиц
1. Земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд в порядке статьи 56.1 ЗК РФ, могут быть освобождены от прав третьих лиц в установленном настоящей статьей порядке.
2. Основания для освобождения:
- создание объектов критической инфраструктуры (энергетика, транспорт, связь, оборона);
- строительство объектов, утверждённых перечнем Правительства РФ от 15 октября 2025 г. № 1789;
- реализация федеральных или региональных инвестиционных проектов, включённых в перечень Минэкономразвития.
3. Уполномоченный орган (федеральный или региональный) направляет в Росреестр заявление об освобождении участка с приложением:
- копии акта резервирования;
- проектной документации;
- заключения антимонопольного органа (при необходимости).
4. В течение 30 календарных дней с даты публикации уведомления на официальном сайте Росреестра собственник (обладатель вещного права) может:
- добровольно устранить нарушение;
- предоставить возражения и доказательства;
- заключить договор выкупа или обмена.
5. Если добровольное урегулирование не достигнуто, орган госвласти обращается в суд. Иск подаётся по правилам ст. 39.28–39.29 ЗК РФ (в редакции ФЗ от 19 ноября 2025 г.).
6. Суд вправе:
- обязать собственника удалить объекты;
- признать право прекращённым и внести запись в ЕГРН;
- определить размер компенсации по рыночной стоимости или в натуре (предоставление аналогичного участка).
7. Применение особенностей:
- для сельхозземель – соблюдение статьи 3 ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель»;
- для земель лесного фонда – согласие Федерального агентства лесного хозяйства;
- для земель обороны – решение Минобороны РФ.
8. Вступает в силу с 1 марта 2026 г. и распространяется на правоотношения, возникшие после 1 января 2023 г.
Как работает процедура на практике: пошаговая схема
- Резервирование. Орган власти принимает акт и публикует его в ЕГРЗ (Единый гос. реестр земель).
- Уведомление. Росреестр в течение 5 дней рассылает уведомления всем правообладателям (ст. 56.1 ч. 5).
- Срок на добровольное решение – 30 дней.
- Судебное разбирательство.
- срок – до 3 месяцев;
- обязательное проведение земельно-кадастровой экспертизы;
- возможность мирового соглашения до вынесения решения.
- Исполнение решения. Судебный акт направляют в Росреестр, который в течение 3 дней вносит запись о прекращении/ограничении права.
Отличия от «старых» статей 56 и 56.1
| Параметр | Ст. 56 | Ст. 56.1 | Ст. 621 |
|---|---|---|---|
| Цель | Общие ограничения прав (сервитут, зоны ООПТ) | Резервирование под гос/муниципальные нужды | Освобождение от прав третьих лиц после резервирования |
| Механизм | Административный акт | Административный акт + регистрация | Судебное решение при несогласии собственника |
| Компенсация | Возможна, но не прямо предусмотрена | Только добровольный выкуп | Обязательная рыночная компенсация или индивидуальный выкуп |
Практические советы собственникам и застройщикам
- Собственникам. Всегда проверяйте в ЕГРН наличие «отметки о резервировании» (код 621 в выписке). Если участок уже внесён, требуйте официальное уведомление – без него срок на возражения не идёт.
- Застройщикам. Убедитесь, что комплексная кадастровая выписка охватывает всех правообладателей: арендаторов, сервитутных пользователей, обладателей публичного сервитута (ст. 6 ЗК РФ).
- Адвокатам. В суде требуйте применения президиального обзора ВС РФ от 19 ноября 2025 г. – там разъяснён критерий «должной государственной необходимости».
Наиболее частые вопросы (FAQ)
Можно ли оспорить резервирование?
Да, но только до момента, когда Росреестр зарегистрировал ограничение. После – оспаривать придётся в суде в рамках ст. 621 ЗК РФ.
Кто определяет рыночную стоимость?
Суд назначает независимую экспертизу из реестра Минюста. Стороны вправе предлагать своих экспертов.
Распространяется ли действие статьи на аренду?
Да, статья охватывает все вещные права, включая право аренды, сервитуты, доверительное управление.
Статья 621 ЗК РФ стала «инструментом последней инстанции» для государства и муниципалитетов при реализации крупных проектов. Для собственников это означает необходимость ежегодного мониторинга своих участков в ЕГРН и своевременного обжалования любых ограничений. А для инвесторов – гарантию, что резервированные земли будут очищены от третьих прав в разумные сроки и за адекватную компенсацию.