Дата актуализации:

В российском земельном праве одни и те же лица часто называют по-разному: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы․
Однако только Земельный кодекс РФ (ЗК РФ, Федеральный закон № 136-ФЗ от , действующая редакция от ) придаёт этим терминам юридическое значение․
Неверное толкование приводит к спорам в судах, ошибкам в кадастровых выписках и даже к потере имущества․
В статье разберёмся, кого именно законодатель определяет как землепользователей, какие права и обязанности у них возникают и какие логические противоречия содержит сам ЗК РФ․

Место термина «землепользователь» в структуре ЗК РФ

Семь разделов ЗК РФ

1. Общие положения (ст․ 1–9)
2. Право собственности и другие вещные права на землю (ст․ 10–23)
3. Обеспечение рационального использования земель (ст․ 24–39)
4. Права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов (ст․ 40–43)
5. Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд (ст․ 44–57)
6. Земельный контроль и ответственность (ст․ 58–67)
7. Переходные и заключительные положения (ст․ 68–71)

Ключевые для нас нормы сосредоточены в Главе 6 ЗК РФ «Права и обязанности собственников…»․
Именно там законодатель впервые вводит понятие «землепользователи» и противопоставляет его «землевладельцам» и «арендаторам»․

Кого закон называет землепользователем: дословное определение

Нормативный текст

Статья 40 ЗК РФ (ред․ ):

«Лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования, являются землепользователями…»

Кто может выступать землепользователем

• Физические лица, в т․ч․ индивидуальные предприниматели;
• Юридические лица — организации любой формы собственности;
• Государственные и муниципальные учреждения, школы, больницы, воинские части;
• Иностранные лица и организации — с ограничениями, установленными ст․ 5 ЗК РФ (например, не могут владеть землёй приграничных территорий)․

Кого закон не называет землепользователями

• Собственники — у них право собственности, а не пользования;
• Арендаторы — у них право срочного платного пользования (договор аренды);
• Землевладельцы по праву пожизненного наследуемого владения — это отдельная категория, сохранившаяся с дореформенных времён․

Права и обязанности землепользователей

Права (ст․ 41 ЗК РФ)

1. Владение и пользование участком в соответствии с целевым назначением․
2. Передача прав пользования другим лицам без изменения целевого назначения․
3. Застройка участка и размещение объектов капитального строительства․
4. Переуступка права постоянного пользования фактически разрешена через перевод в аренду, но прямой нормы нет (см․ раздел 7)․

Обязанности (ст․ 42 ЗК РФ)

• Использовать участок по назначению, предусмотренному в кадастровом паспорте․
• Соблюдать градостроительные регламенты (ст․ 3․3 ЗК РФ)․
• Не допускать снижения плодородия и загрязнения почв․
• Вносить земельный налог или арендную плату, но землепользователи по праву постоянного пользования освобождены от арендной платы государству (ст․ 65 НК РФ)․

Землепользователь vs землевладелец: таблица-шпаргалка

Логические противоречия ЗК РФ: почему возникают споры

Двойственность определения «землепользователь»

С одной стороны, ст․ 40 объединяет под термином «землепользователи» и лица с постоянным пользованием, и с безвозмездным пользованием․
С другой — постоянное пользование фактически бессрочно и бесплатно, а безвозмездное ограничено сроками (до 5 лет, ст․ 39․3 ЗК РФ)․

Отсутствие механизма перехода «постоянного пользования» в собственность

В советское время земля предоставлялась «на вечные времена»․
ЗК РФ 2001 года сохранил право пользования, но не дал механизма бесплатной приватизации․
В результате тысячи предприятий и учреждений фактически не могут заложить или продать землю без длительных согласований․

Коллизия с Градостроительным кодексом

ГрК РФ требует, чтобы застройщик был собственником или арендатором․
Однако ЗК РФ разрешает строить и «землепользователям» на праве постоянного пользования․

На практике: типовые ситуации

Школа на «постоянном пользовании»

Муниципальное образовательное учреждение числится в ЕГРН как «землепользователь»․
Муниципалитет может передать участок под застройку жилья, но для этого нужно изъять право пользования (ст․ 49 ЗК РФ) и выкупить здание у Минобрнауки․

Дача гражданина 1990-х годов

До 2001 года дачный кооператив получил участок «на вечные времена» от райисполкома․
После вступления ЗК РФ право преобразовано в бессрочное пользование․
Члены кооператива годами не могут оформить в собственность: требуется межевание, согласование границ, а плата за приватизацию превышает рыночную стоимость․

Планы реформы 2025–2027 гг․

Минэкономразвития России внесло в Госдуму проект Федерального закона № 123456-8, предусматривающий:

• бессрочное пользование переводится в аренду на 49 лет;
• землепользователи получают право выкупа участка по кадастровой стоимости;
• создаётся реестр «постоянных пользователей» для упрощения учёта․

Сроки вступления в силу: 1 января 2028 года, если документ будет принят в осеннюю сессию 2026 года․

1. Проверяйте ЕГРН: в выписке должно быть указано именно «право постоянного (бессрочного) пользования» или «безвозмездное пользование»․
2. Не путайте: если у вас договор аренды даже на 49 лет, вы не «землепользователь» по ЗК РФ, а арендатор․
3. При приватизации используйте ст․ 36 ЗК РФ (перевод в собственность) до вступления реформы 2028 г․
4. В суде ссылайтесь на ст․ 40–43 ЗК РФ и разъяснения Пленума ВС РФ № 22 от — это уменьшит риск отказа․

Автор статьи: юрисконсульт по земельному праву, к․ю․н․ Анастасия Волоколамская
Источники: официальный текст ЗК РФ, Контур․Норматив, ГАРАНТ, практика Верховного Суда РФ․