04 июля 2026 года, 05:35 МСК

Общие положения

Гражданский кодекс РФ (ст. 261) закрепляет, что земельный участок может быть объектом права собственности только в случаях, прямо предусмотренных законом. Это значит, что иностранцы могут вступать в земельные правоотношения только при наличии специального разрешения или в рамках допустимого перечня.

Кто именно может приобретать землю?

Законодательство разделяет иностранных лиц на три категории:

• иностранные граждане;
• лица без гражданства;
• иностранные юридические лица, а также российские компании, в уставном капитале которых доля иностранцев превышает 50 %.

Какие территории закрыты для иностранцев?

Приграничная зона

Статья 15 ЗК РФ (п. 3) и статья 238 ГК РФ прямо запрещают:

1. Иностранцам обладать на праве собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях, определённых Указом Президента РФ № 26 от 17 января 2001 г.
2. Срок для исполнения этого запрета — один год со дня возникновения права собственности (наследство, дарение, купля-продажа).
   Если в течение года участок не отчуждён, он подлежит принудительной продаже в судебном порядке.

Земли сельскохозяйственного назначения

Согласно статье 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, иностранцы не могут владеть на праве собственности сельхозземлями в тех субъектах РФ, где доля иностранного участия превышает 50 % от общей площади аграрных земель региона.

Разрешённые категории земель

Порядок оформления

Алгоритм для иностранного гражданина:

1. Проверка категории и статуса земельного участка в публичной кадастровой карте.
2. Получение свидетельства о праве собственности или заключение договора аренды.
3. Согласование сделки (если участок находится в зоне ограничений, нотариус обязан отказать в удостоверении).
4. Государственная регистрация перехода права в Росреестре.

Важные последние изменения (2025–2026)

Федеральный закон от № 256-ФЗ внёс уточнения:

• Ввёл автоматизированный контроль долей иностранцев в российских юрлицах через систему «Госуслуги-Бизнес».
• Ужесточил ответственность за сокрытие фактического контроля иностранцев (штраф до 1 млн руб. для компаний).

Практические советы

Иностранному гражданину:

• До сделки запросите выписку ЕГРН и сверьте координаты участка с картой приграничных территорий.
• Если участок сельхозназначения — рассматривайте структуру долгосрочной аренды через российскую дочернюю компанию.
• При наследовании участка в запретной зоне — сразу заключайте предварительный договор купли-продажи и уведомляйте Росреестр.

Юристам и риэлторам:

• Проверяйте не только гражданство покупателя, но и структуру его бенефициаров.
• Используйте сервис ФНС «Прозрачный бизнес» для контроля долей иностранцев в российских компаниях.

Ключевые источники

1. Гражданский кодекс РФ, гл. 17, ст. 238, 261.
2. Земельный кодекс РФ, ст. 15.
3. Федеральный закон от № 101-ФЗ;
4. Указ Президента РФ от № 26.
5. Федеральный закон от № 256-ФЗ.

Актуальность: информация отражает состояние законодательства на . Перед совершением сделки рекомендуется уточнять нормы в ЕГРН и консультироваться с квалифицированным земельным юристом.