Актуальность темы. При любой сделке с землёй первое, что нужно проверить, — возможен ли вообще такой оборот; Если участок отнесён к категории «изъятых из оборота», любые попытки его продать, подарить или заложить будут признаны недействительными. Ниже — подробный гид по тем нормам ЗК РФ, которые устанавливают такие ограничения, с примерами и судебной практикой.

Понятие «изъятие из оборота»

Под этим термином понимается полный запрет на отчуждение земельного участка и любые сделки с ним, предусмотренные гражданским законодательством (§ 1 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 129 ГК РФ).

• Изъятые из оборота — находятся только в государственной или муниципальной собственности.
• Ограниченные в обороте — могут переходить, но по специальным правилам (например, только аренда или без права строительства).

Перечень земель, изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ)

Основной список (п. 2 ст. 27 ЗК РФ)

1. Земли, отнесённые к особо охраняемым природным территориям всех категорий, кроме государственных природных заповедников.
2. Земли, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд (письмо Минэкономразвития от № Д23и-5384 уточняет: запрет не касается участков, перечисленных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ).
3. Земли лесного фонда, за исключением участков, расположенных в границах городских и сельских населённых пунктов.
4. Земли водного фонда, за исключением:
   • земель под объектами недвижимости, расположенными на таких участках;
   • земель, предоставленных для берегоукрепления, гидротехнических сооружений, рыбоводства и т.д.
5. Земли запаса (а также земли, не распределённые между субъектами РФ).

Земли, условно изъятые из оборота

Часть земель может быть изъята временно — для государственных или муниципальных нужд. Это не постоянный запрет, а процедура (ст. 56.2–56.6 ЗК РФ).

• Решение принимает орган местного самоуправления или Росимущество.
• Возможность компенсации — рыночная стоимость участка либо предоставление равноземельного взамен.

Последствия нарушения запрета

Ограничения по категориям земель — шпаргалка

Сельскохозяйственные земли

Ст. 6 Федерального закона № 354-ФЗ от предусматривает изъятие, если участок:

• не используется по целевому назначению более трёх лет;
• используется с нарушением законодательства (например, с загрязнением почв).

Земли населённых пунктов

Обычно оборотоспособны, но могут быть изъяты:

1. по решению суда при неиспользовании более пяти лет (ст. 284 ГК РФ);
2. в случае самовольного занятия.

Особо охраняемые территории

Все земли изъяты из оборота, за исключением:

• участков, расположенных в границах городских или сельских населённых пунктов и предоставленных до (переходный режим).

Как проверить участок перед сделкой

1. Кадастровый паспорт — категория земель и разрешённое использование.
2. Выписка из ЕГРН — сведения о правах и ограничениях.
3. Местная администрация, свериться с перечнем земель обороны, безопасности, охраняемых территорий.
4. Карта Росреестра (public-cadastre.ru) — визуально проверить границы особо охраняемых зон.

Примеры из судебной практики

Пример 1. Попытка продать участок в границах водоохранной зоны

Арбитражный суд Приморского края (дело № А51-2681/2024) признал договор купли-продажи ничтожным, поскольку участок относился к землям водного фонда, изъятым из оборота.

Пример 2. Изъятие «земель запаса» под магистральный газопровод

По ст. 56.3 ЗК РФ муниципалитет изъял участок для строительства газопровода. Землевладельцу выплатили компенсацию в размере кадастровой стоимости + 10 % на упущенную выгоду.

• Не полагайтесь только на текст договора — проверяйте кадастровую характеристику.
• Запрашивайте развёрнутую выписку ЕГРН — в ней всегда указано «Ограничения/обременения».
• При подозрении, что участок изъят из оборота, обратитесь к земельному юристу до подписания сделки.