С момента вступления в силу новых норм гражданского законодательства вопрос о том, кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом или комплексом апартаментов, стал одним из самых дискуссионных. Ниже ― подробный разбор положений Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и последняя судебная практика, актуальная на 04 июля 2026 г.
Кратко о главном: что изменилось к 2026 году
- С 01 января 2025 г. в ГК РФ добавлены ст. 271;1–271.5, посвящённые автоматическому переходу права на землю под объектом недвижимости.
- Верховный Суд РФ в 2026 г. вынес несколько ключевых решений (№ 5-КГ26-4, № 18-КГ26-11), подтвердивших: право на долю в земельном участке возникает одновременно с регистрацией права собственности на помещение.
- Для апартаментов в нежилом фонде право на землю также оформляется автоматически, но только если участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт.
Как работает автоматический переход права (ст. 271.1 ГК РФ)
Новая редакция статьи закрепляет:
- С момента государственной регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение владелец приобретает долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, в границах которого расположено здание.
- Размер доли определяется пропорционально площади помещения к общей площади всех помещений в здании.
- Дополнительного соглашения с муниципалитетом или застройщиком не требуется, если участок уже сформирован и зарегистрирован в ЕГРН.
Апартаменты: особенности 2026 года
3.1 Дело Верховного Суда
В апреле 2026 г. ВС РФ рассмотрел спор владельцев апартаментов в ЖК «Сколково Парк» (дело № 5-КГ26-4). Суть:
- Застройщик отказался бесплатно передавать участок, ссылаясь на то, что апартаменты — это «офисы».
- Суд указал: если в ЕГРН объект значится как «апартаменты гостиничного типа», то они приравниваются к жилым помещениям для целей ст. 271.1 ГК РФ.
- Решение: право на долю в земле возникает сразу после регистрации права собственности на апартаменты.
3.2 Что делать, если участок ещё не сформирован
- Подать заявление в орган кадастрового учёта о формировании земельного участка под существующим зданием (п. 2 ст. 11.7 Закона № 218-ФЗ).
- После постановки на кадастровый учёт регистрировать долю в ЕГРН без согласования с муниципалитетом (ст. 271.3 ГК РФ).
Пошаговая инструкция для собственника помещения
| Шаг | Действие | Срок |
|---|---|---|
| 1 | Получить выписку из ЕГРН на свою квартиру/апартаменты | 1 день (электронно) |
| 2 | Проверить, сформирован ли участок под домом в ЕГРН | 1 мин (публичная кадастровая карта) |
| 3 | Если участок не сформирован — подать заявление в Росреестр | До 30 дней |
| 4 | Подать заявление на регистрацию доли в праве общей собственности | Одновременно с регистрацией права на помещение или позднее |
Обратная сторона: что может пойти не так
5.1 Участок в аренде у застройщика
Если застройщик арендовал землю у города на 49 лет и не оформил её перевод в собственность, собственники помещений вправе требовать перевода участка в общую долевую собственность. Для этого:
- Обращение в суд о признании права собственности на долю в земле (ст. 131 ГПК РФ).
- Суд обяжет застройщика уступить право аренды (или перевести землю в собственность) всем собственникам помещений.
5.2 Дом на «сложном» участке
Если здание расположено на части двух и более смежных участков, каждый собственник получает долю пропорционально в каждом участке. Это потребует кадастрового инженера и межевого плана, что может затянуть процесс до 3 месяцев.
Примеры из практики 2025–2026 гг.
6.1 ЖК «Новая Охта», Санкт-Петербург
400 квартир и 120 апартаментов. Земля была оформлена в долевую собственность за 45 дней после подачи коллективного заявления в Росреестр. Никаких доплат муниципалитету не потребовалось.
6.2 Гостиница-апартаменты «Сочи Парк»
В 2025 г. владельцы апартаментов потребовали признать их долю в земле. Застройщик утверждал, что это коммерческая недвижимость. Суд (дело № 18-КГ26-11) признал право собственников на долю в земле, указав: «апартаменты гостиничного типа = жилые помещения».
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Нужно ли платить земельный налог сразу?
Ответ: Да, с момента регистрации доли в ЕГРН. Ставка ― 0,1–0,3 % кадастровой стоимости доли;
Вопрос: Можно ли выделить свою долю в натуре?
Ответ: Нет, участок находится в общей долевой собственности; выделение возможно только после согласия всех собственников и увеличения площади земли минимум до 100 м² (ст. 11.9 Закона № 218-ФЗ).
Новые правила 2025–2026 гг. упрощают жизнь собственникам: право на землю под зданием возникает автоматически, если участок сформирован. Осталось следить за кадастровым статусом и, при необходимости, оперативно подавать документы в Росреестр. Судебная практика подтверждает: владельцы апартаментов получают такие же права на землю, как и владельцы квартир.
Информация актуальна на 04 июля 2026 г. Для точных расчётов рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру или юристу по недвижимости.