04 июля 2026 г․ 17:24 – последняя редакция норм, касающихся коммерческого найма, приведена в соответствии с ГК РФ и актуальными подзаконными актами․

Что такое договор коммерческого найма?

По статье 671 ГК РФ и статье 99 Постановления Правительства Москвы № 614 (в редакции, действующей на ) коммерческий найм жилого помещения — это соглашение, по которому собственник (наймодатель) передаёт гражданину (нанимателю) квартиру или дом на срок не более 5 лет за установленную сторонами плату․

Ключевые особенности

• Субъекты: наймодатель — собственник или уполномоченное лицо; наниматель — только физическое лицо․
• Цель: исключительно проживание нанимателя и (или) членов его семьи․
• Форма: простая письменная форма․ При сроке ≥ 1 года договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в течение 1 месяца после подписания (ст․ 26․1 Закона о регистрации)․
• Срок: не может превышать 5 лет․ Если срок не указан — считается заключённым на 5 лет․

Обязательные условия договора

В соответствии с методическими рекомендациями Росреестра и разъяснениями Верховного Суда РФ договор должен содержать:

1. Предмет: точное описание жилого помещения (кадастровый номер, адрес, площадь)․
2. Размер и порядок оплаты: фиксированная сумма, сроки, способ перечисления․
3. Ответственность сторон: штрафы, неустойка, порядок возмещения ущерба․
4. Обеспечительный платёж: депозит (залог) обычно равен месячной плате и возвращается при отсутствии долгов и повреждений․
5. Срок действия и основания расторжения․
6. Условия использования: запрет на перепланировку без согласия собственника; запрет субаренды без письменного разрешения․

Права и обязанности сторон

Продление и расторжение договора

Автоматическое продление

Если по окончании пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о расторжении и наниматель продолжает проживать и оплачивать жильё, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределённый срок․ Однако наймодатель может отказаться от продления при наличии уважительных причин через суд․

Односторонний отказ

• Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, предупредив наймодателя за 3 месяца письменно․
• Наймодатель вправе обратиться в суд для выселения нанимателя только при наличии оснований, указанных в ст․ 687 ГК РФ:
  • неуплата ≥ 6 месяцев;
  • разрушение или порча имущества;
  • систематические нарушения прав соседей;
  • использование жилья не по назначению․

Регистрация и налоговые обязанности

Регистрация в Росреестре

Договор сроком ≥ 1 года создаёт обременение на жилое помещение․ Регистрация осуществляется в 5 рабочих дней․ Отказ или просрочка влечёт административный штраф:

• граждане — 5 000 ₽;
• ИП — 100 000 ₽;
• ЮЛ — 200 000 ₽․

Налоги

С 2023 года наймодатель-физлицо обязан:

1. Самостоятельно зарегистрироваться в ФНС как ИП или подать декларацию 3-НДФЛ․
2. Уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн ₽ в год)․
3. Использовать онлайн-кассу или БСО при получении денег от аренды․

Риски и типовые споры

Алгоритм заключения договора: чек-лист для сторон

1. Проверка прав: выписка ЕГРН, отсутствие обременений, арестов․
2. Осмотр квартиры: акт приёма-передачи с фото/видео фиксацией․
3. Согласование условий: срок, цена, коммунальные платежи, залог․
4. Подписание договора: два экземпляра, заверенные у нотариуса по желанию․
5. Регистрация: подача заявления в МФЦ или онлайн через сайт Росреестра․
6. Уведомление УК и ФНС: если договор ≥ 1 года․

На что обратить внимание в 2026 году

• С расширен перечень случаев, когда наниматель может прекратить договор досрочно без суда (в т․ч․ при продаже жилья новым собственником)․
• Повышается контроль ФНС за сдачей жилья через онлайн-сервисы: данные из Росреестра теперь автоматически попадают в базу налоговой․
• Обязательная электронная регистрация договоров аренды ≥ 1 года через портал Госуслуг стартует пилотно в 10 регионах РФ․

Информация актуальна по состоянию на 04 июля 2026 г․