Актуально на 04 августа 2026 г.
Ниже — подробный разбор правил созыва, проведения и оформления итогов общего собрания собственников (ОСС) в свете последних изменений Жилищного кодекса РФ, внесённых федеральным законом № 463-ФЗ от 13 декабря 2024 г. и вступивших в силу с марта 2025 года.

Нормативная база: где «живёт» статья 145

В редакции Жилищного кодекса РФ, действующей с 01 марта 2025 года, ключевые положения о порядке проведения ОСС закреплены:

• в ч. 1 ст. 45.1–45.4 — общие правила;
• в ст. 145 — специальные нормы о заочном голосовании и смешанной форме;
• в ст. 46.1–46.3 — электронное взаимодействие и использование ГИС ЖКХ.

При упоминании «статьи 145» в профессиональной среде обычно подразумевают комплекс норм, регулирующих формы проведения ОСС, кворум и порядок подсчёта голосов.

Формы проведения общего собрания

Очное собрание

Традиционный «сход граждан» в подъезде или доме культуры. С 2025 года:

• уведомление размещается не позднее чем за 10 дней до даты собрания;
• обязательно одновременное размещение повестки в ГИС ЖКХ;
• допускается трансляция в Zoom/Teams при условии двухфакторной идентификации участников (ст. 45.3);

Заочное голосование (бывшая ст. 145)

Теперь это ч. 1 ст. 45.2. Правила:

1. Инициатор составляет бюллетени по утверждённой форме (приложение № 2 к Постановлению Правительства РФ от № 45).
2. Бюллетени рассылаються в течение 3 рабочих дней после публикации повестки.
3. Срок сбора — минимум 30, максимум 90 дней.
4. Голос считается принятым, если бюллетень подписан собственником лично или через электронную подпись (ЭП).

Смешанная форма

Сочетание очного и заочного голосования. В 2025 году:

• позволяет увеличить кворум за счёт заочников;
• итоги подводятся единым протоколом с разделением по форме участия.

Кворум и голоса: как считать

Важно: при заочной форме учитываются только полученные и подписанные бюллетени. Неотправленные считаются воздержавшимися.

Новые санкции за фальсификацию итогов

С 2025 года введена административная ответственность по ст. 6.3.1 КоАП РФ:

• штраф до 500 000 ₽ для должностных лиц;
• до 1 000 000 ₽ для юрлиц;
• возможна дисквалификация до 3 лет.

Проверки проводит Роспотребнадзор совместно с МВД по жалобам собственников в течение 30 дней.

Пошаговый план подготовки ОСС в 2026 году

1. За 60 дней до даты: формируем повестку (минимум 3 вопроса: утверждение бюджета, выбор УК/ТСЖ, размер взносов на капремонт).
2. За 30 дней: публикуем уведомление на сайте ГИС ЖКХ, рассылка по почте/электронка.
3. За 10 дней: размещаем объявления в подъездах и на сайте дома.
4. В день собрания:
   • очная часть, ведём регистрацию по паспортам + скан ЭП;
   • заочная часть — принимаем бюллетени до 23:59 последнего дня срока.
5. В течение 5 дней: подводим итоги, формируем протокол (форма по приложению № 3) и размещаем его в ГИС ЖКХ.

Специальные счета и деньги собственников (ст. 36.1)

С 2025 года все денежные средства ОСС обязаны храниться на специальном счёте в банке 2-го уровня, перечень которых утверждает Банк России. Исключение, касса ТСЖ до 300 000 ₽.

Чек-лист для председателя/инициатора ОСС

• ☐ Убедитесь, что в ЕГРН актуальные данные обо всех собственниках.
• ☐ Подготовьте два варианта повестки: короткий (3–5 вопросов) и расширенный (до 15).
• ☐ Проверьте кворум калькулятором ГИС ЖКХ (новая функция «ОСС-Калькулятор»).
• ☐ Организуйте двухфакторную идентификацию для онлайн-участников (СМС + ЭП).
• ☐ В день подведения итогов пригласите нотариуса или используйте сервис «Электронный нотариус» (функция «ОСС-онлайн»).
• ☐ Опубликуйте протокол в ГИС ЖКХ и направьте копию в управляющую организацию в течение 3 дней.

Главное: соблюдайте новые сроки, формы уведомления и электронные процедуры. Это минимизирует риски оспаривания итогов ОСС и ускорит реализацию решений по дому.

При возникновении споров рекомендуются консультации с жилищным юристом или обращение в региональную жилищную инспекцию.

Источники: ЖК РФ (ред. 2025 г.), закон № 463-ФЗ, Постановление Правительства РФ № 45 от , ГИС ЖКХ.