Дата обращения: 03:48:22 ()
Общие положения статьи 161 ЖК РФ
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2016 года) регулирует порядок выбора способа управления многоквартирным домом и устанавливает общие требования к деятельности управляющих организаций. Основные задачи нормы:
- Обеспечить равные условия для всех собственников помещений;
- Гарантировать прозрачность и законность процесса выбора способа управления;
- Определить права и обязанности как собственников, так и управляющих организаций.
Способы управления многоквартирным домом
Согласно статье 161, в многоквартирном доме может быть выбран один из следующих способов управления:
- Самостоятельное управление собственниками (самоуправление). Применяется, если в доме не более 30 квартир.
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Создаётся собственниками и действует на основании устава.
- Управляющая организация (коммерческая управляющая компания). Выбирается на конкурсной основе и заключает договор управления.
Выбор способа управления определяется решением общих собраний собственников и фиксируется в протоколе собрания.
Порядок выбора и утверждения способа управления
Инициатива и подготовка
Инициировать выбор способа управления могут:
- Собственники, владеющие более чем 25 % квартир;
- Территориальная организация собственников (ТСЖ, ЖСК и др.);
- Управляющая организация по требованию судов или уполномоченных органов.
Созыв собрания
Собрание должно быть объявлено не менее чем за 10 дней. Уведомление распространяется через:
- домовые листки;
- электронную почту (при наличии согласия собственника);
- публичные доски объявлений в подъезде.
Принятие решения
Для утверждения способа управления требуется кворум – участие более 50 % собственников, а также поддержка решения большинством голосов присутствующих.
Оформление протокола и регистрация
Протокол собрания подписывается председателем и секретарем, после чего в течение 30 дней вносится в реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН). При выборе управляющей организации заключаются договоры, регулируемые статьёй 445 ГК РФ.
Договор управления (часть 2 статьи 164 ЖК РФ)
После выбора способа управления собственники обязаны заключить договор с выбранной управляющей структурой. Договор должен включать:
- перечень услуг, подлежащих оказанию (домофония, уборка, обслуживание инженерных систем и др.);
- порядок расчётов и размеры платы за услуги;
- права и обязанности сторон, в т.ч. порядок контроля качества;
- условия ответственности за нарушение обязательств.
Обязанности управляющей организации
Управляющая компания (или ТСЖ) должна обеспечить:
- организацию жилищно‑коммунального обслуживания (ЖКО) в соответствии с нормативными актами;
- проведение текущего и капитального ремонта;
- ведение бухгалтерского учёта и предоставление собственникам отчётности;
- соблюдение требований по охране труда и пожарной безопасности;
- своевременное реагирование на обращения собственников.
Ответственность за нарушение требований статьи 161
Ответственность может возникнуть у:
- Управляющей организации – в случае неисполнения обязательств по договору, за нарушение сроков проведения работ, за предоставление недостоверных отчётов.
- Собственников – за отказ от заключения обязательных договоров (часть 2 статьи 164) и за препятствование проведению собраний.
- Органов местного самоуправления – за несоблюдение установленного порядка контроля и надзора.
Последние изменения: Федеральный закон 441‑ФЗ от 22 декабря 2020 г.
В 2020 году был принят закон 441‑ФЗ, который внёс поправки в часть 17 статьи 161 ЖК РФ. Ключевые изменения:
- Уточнён порядок выбора способа управления в домах с более чем 30 квартирами – теперь допускается самоорганизация собственников при условии наличия устава и регистрации в реестре ТСЖ.
- Введено обязательное информирование собственников о результатах голосования в течение 5 рабочих дней.
- Расширены полномочия органов государственной инспекции по надзору за ЖКХ в части контроля за соблюдением требований статьи 161.
Практические рекомендации собственникам
- Участвуйте в собраниях. Присутствие и голосование позволяют влиять на выбор способа управления.
- Изучайте договор. Особое внимание уделяйте пунктам об ответственности, сроках выполнения работ и механизму контроля.
- Следите за финансовой отчётностью. Требуйте предоставления бухгалтерской отчётности и аудиторских заключений.
- Проверяйте лицензии управляющей компании. Управляющая организация должна иметь лицензии на оказание ЖКО‑услуг.
- Обращайтесь к юристу, если возникают споры по договору или процессу выбора – закон предусматривает возможность судебного обращения.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли отказаться от заключения договора с управляющей компанией?
Нет. Согласно части 2 статьи 164 ЖК РФ собственники обязаны заключить договор управления, а отказ от него считается нарушением законодательства.
Каким образом можно перейти от самоуправления к управлению через ТСЖ?
Требуется созвать собрание собственников, принять решение о реорганизации и зарегистрировать ТСЖ в установленном порядке. После регистрации подписывается договор управления между ТСЖ и собственниками.
Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязательства?
Собственники могут:
- Подать письменную претензию;
- Провести собрание и принять решение об отзыве договора;
- Обратиться в суд с иском о возмещении ущерба.
Какой максимальный размер комиссии за управление может быть установлен?
Размер комиссии определяется в договоре и не может превышать расходов, подтверждённых бухгалтерской отчётностью. Превышение считается нарушением статей 161 и 164 ЖК РФ.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ (в редакции 2016 г.) является фундаментом регулирования управления многоквартирными домами. Она определяет порядок выбора способа управления, устанавливает обязательность заключения договоров и фиксирует права и обязанности всех участников процесса. Последние изменения, внесённые законом 441‑ФЗ, усиливают прозрачность и контроль за исполнением этих требований. Соблюдение норм статьи 161 гарантирует стабильную работу дома, защищает интересы собственников и снижает риск конфликтов.
Статья подготовлена . Для более детального разбора конкретного случая рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на жилищном праве;