Ниже приведена действующая редакция статьи 161 Жилищного кодекса РФ с последними изменениями, вступившими в силу в 2024–2025 гг., а также практические комментарии и пошаговые рекомендации для собственников и организаций.

Нормативный текст статьи 161 ЖК РФ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов управления:
   • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном домом;
   • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
   • управление управляющей организацией.
     
     (п. 1 в ред. Федерального закона от N 255-ФЗ)
2. Условие применения непосредственного управления:
   
   Такой способ допускается только при условии, что в многоквартирном доме не более тридцати квартир и общая площадь всех помещений в доме не превышает 5 000 квадратных метров.
3. Обязательные требования к управляющей организации:
   1. должна быть членом саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами;
   2. должна соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ;
   3. должна страховать свою ответственность на условиях и в размере, которые определяются в соответствии с законодательством РФ.
4. Способ управления выбирается на общем собрании собственников (по правилам ст. 44–48 ЖК РФ) и фиксируется в протоколе собрания.
5. Изменение способа управления производится только по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

Ключевые изменения 2024–2025 гг.

• Уточнён порядок расчёта 30-квартирного лимита: в расчёт включаются все квартиры, включая апартаменты и нежилые помещения, переведённые в жилой фонд.
• Ужесточены требования к страхованию: минимальный размер страховой суммы повышён до 30 млн руб. на один многоквартирный дом.
• Введён запрет на допуск к управлению МКД управляющих организаций, включённых в реестр недобросовестных поставщиков ЖКУ (поправки Закона от N 176-ФЗ).

Пошаговая инструкция: как изменить способ управления

Шаг 1. Инициация

Инициатор собрания (собственник, ТСЖ, УК) формирует повестку и извещает всех собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения (ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 2. Подготовка документов

• проект решения;
• анализ текущего договора управления;
• расчёт экономического эффекта перехода на другой способ.

Шаг 3. Проведение собрания

Кворум, 50 %+1 голос от общей площади помещений. Решение принимается простым большинством, если уставом не установлен иной порядок.

Шаг 4. Регистрация изменений

1. Протокол и решение подаются в ГИС ЖКХ (РосЖКХ) в течение 5 рабочих дней.
2. Уведомляется действующая управляющая организация не позднее чем за 30 дней.
3. Новый договор (или решение о создании ТСЖ/кооператива) регистрируется через МФЦ или Госуслуги.

Особенности управления ТСЖ/кооперативом

Ответственность управляющей организации

Согласно ст. 161.1 ЖК РФ и судебной практике:

• УК несёт субсидиарную ответственность за недопоставку/некачественные услуги ЖКХ.
• Страховое возмещение выплачивается прежде всего пострадавшим собственникам, а затем страховая компания регрессно взыскивает с виновной УК.
• В 2025 г. введён режим «упрощённого иска»: собственник может подать заявление через Госуслуги, обязательное досудебное урегулирование — 15 дней.

Чек-лист для собственников

1. Проверьте лимит 30 квартир/5 000 м² перед выбором непосредственного управления.
2. Запросите у действующей УК копии договоров, указанных в ст. 164 ЖК РФ (их обязаны предоставить в течение 3 дней).
3. Убедитесь, что УК внесена в реестр ГИС ЖКХ и имеет действующий договор страхования ответственности.
4. Фиксируйте все решения собраний в электронной системе голосования (ФЗ-59 от ).

Полезные ссылки

• КонсультантПлюс: ст. 161 ЖК РФ
• ГИС ЖКХ, проверка управляющих организаций
• Госуслуги: проведение общего собрания собственников онлайн