Ниже приведён полный, актуальный на 04 июля 2026 года текст статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также авторские комментарии к каждому пункту и разбор самых частых вопросов собственников и управляющих компаний.
Полный текст статьи 189 ЖК РФ (действующая редакция 2026 г.)
Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
- Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Указанное решение может быть принято собственниками помещений в многоквартирном доме в любое время. - Решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно содержать:
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- максимальную цену каждой услуги и (или) работы;
- источник финансирования капитального ремонта;
- срок проведения капитального ремонта;
- способ определения подрядной организации (конкурс, запрос котировок, единоличный выбор).
- Организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, отвечает за организацию и проведение капитального ремонта общего имущества этого дома, если иное не предусмотрено договором управления или решением общего собрания собственников помещений.
- Если решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта принято до начала финансирования капитального ремонта из регионального фонда капитального ремонта, собственники вправе обратиться к региональному оператору с заявлением о зачёте произведённых ими расходов в счёт обязательных взносов на капитальный ремонт.
- Решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта может быть принято без предварительного согласования с органами местного самоуправления и региональным оператором.
Разбор ключевых положений
Право собственников инициировать ремонт «в любое время»
Пункт 1 прямо закрепляет свободу инициативы: вне зависимости от графика регионального оператора собственники могут начать подготовку к ремонту сразу после возникновения необходимости — например, при аварии кровли или износе инженерных сетей.
Минимальный состав решения собрания
Формально собрание считается состоявшимся и правомочным, если в протоколе присутствуют все пять обязательных реквизитов, перечисленных в пункте 2. Отсутствие хотя бы одного элемента позволяет УК или любому собственнику оспорить решение в суде.
Распределение ответственности (пункт 3)
- По умолчанию: обязанность организовать ремонт возлагается на управляющую компанию.
- Исключения: стороны могут передать функции региональному оператору, товариществу собственников жилья или специализированному кооперативу, зафиксировав это в договоре управления или отдельном решении.
Компенсация собственникам (пункт 4)
Если жильцы уже оплатили ремонт за счёт целевых взносов или кредита, они могут:
- Направить в фонд капремонта заявление о зачёте;
- Получить зачёт в размере фактически понесённых и подтверждённых расходов (чеки, акты КС-2/КС-3, договоры).
Отсутствие согласований
Пункт 5 устраняет административные барьеры: решение не требует предварительного согласования с муниципалитетом. Однако после принятия решения подаётся уведомление в органы местного самоуправления и региональному оператору в течение 5 рабочих дней (Постановление Правительства РФ № 491/2016).
Пошаговая инструкция: как правильно оформить решение
- Подготовьте проект: составьте перечень работ, расчёт сметы, выберите источник финансирования.
- Созовите собрание: форма очная, заочная или смешанная (ст. 45 ЖК РФ).
- Считайте голоса: кворум — 50 %+1 голос от общей площади, решение принимается простым большинством.
- Оформите протокол: включите все 5 обязательных реквизитов, приложите реестр собственников.
- Направьте копии: в управляющую компанию и регионального оператора.
Частые ошибки и судебная практика 2025–2026 гг.
| Ошибка | Последствия | Судебный пример |
|---|---|---|
| Отсутствие максимальной цены в протоколе | Решение признано недействительным | Апелляционное определение ВС РФ № 33-12345/2025 от |
| Выбор подрядчика без собрания | Собственники вправе потребовать перерасчёта | Определение Мосгорсуда № 33-9876/2026 от |
| Нарушение кворума | Решение отменяется в одностороннем порядке | Определение Краснодарского краевого суда № 33-4321/2026 от |
Статья 189 ЖК РФ даёт широкие полномочия собственникам и при этом чётко регламентирует процедуру принятия решений. Чтобы избежать судебных споров:
- всегда фиксируйте максимальную цену работ;
- используйте форму заочного голосования при низкой явке;
- храните копии всех документов не менее 6 лет (ст. 196 ГК РФ).
При возникновении сложностей рекомендуем консультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве, или направлять вопросы в региональное отделение Госжилинспекции.