Ключевые новации 2020–2025 годов

22 декабря 2020 г․ вступил в силу Федеральный закон № 441-ФЗ, который внёс изменения в часть 17 статьи 161 ЖК РФ․
Изменение уточняет порядок вступления собственников в переговоры о заключении договоров управления и перечень обязательных договорных отношений, на которые собственники не вправе отказаться․

Статья 161 ЖК РФ․ Выбор способа управления многоквартирным домом

Доступные способы управления

• управляющая организация (УО);
• ТСЖ / кооператив;
• непосредственное управление собственниками․

Норма, которую необходимо помнить

Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных:

1. в части 1 статьи 157․2 ЖК РФ, договор ресурсоснабжения (водо-, тепло-, электро-, газоснабжение, вывоз ТКО);
2. в части 2 статьи 164 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом, а также иные договоры, обеспечивающие эксплуатацию общего имущества․

Переговорный процесс (новое)

До принятия общим собранием решения о способе управления собственники вправе:

• вступать в переговоры о заключении основного договора управления МКД;
• при непосредственном управлении вступать в переговоры по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ․

Требования к деятельности

Любая форма управления должна обеспечивать:

• содержание и ремонт общего имущества;
• безопасную эксплуатацию МКД;
• предоставление коммунальных услуг надлежащего качества;
• прозрачность финансово-хозяйственной деятельности․

Статья 164 ЖК РФ․ Обязательные договоры и их содержание

Виды обязательных договоров

1. Договор управления многоквартирным домом (ст․ 162 ЖК РФ)․
2. Договоры оказания коммунальных услуг (ст․ 157․2 ЖК РФ)․
3. Договоры содержания и ремонта внутридомового газового оборудования, лифтов, противопожарных систем и т․ д․

Что говорит новая практика

Суды последних лет исходят из того, что отказ собственников от любого из указанных договоров недействителен․
В случае уклонения УК или собственников от заключения договора органы ЖКХ вправе обратиться в суд с требованием обязать заключить договор в принудительном порядке․

Схема заключения договоров

Если выбрана управляющая организация

• Общее собрание утверждает договор управления․
• УО заключает ресурсоснабжающие договоры от имени собственников․

При непосредственном управлении

• Каждый собственник или уполномоченный ими орган (созданный совет дома) самостоятельно заключает договоры․
• Собрание может принять решение о делегировании полномочий одному из собственников или специализированной кооперативной организации․

Как действовать собственникам в 2025 году: пошаговый алгоритм

1. Проверьте действующий договор управления․
   Убедитесь, что он содержит все обязательные приложения (перечень услуг, тарифы, ответственность сторон)․
2. Изучите протокол последнего общего собрания․
   Если срок действия договора истёк, созовите новое собрание не позднее чем за 2 месяца до окончания прежнего договора․
3. Организуйте переговорный процесс․
   Используйте «новое право» вступать в переговоры до официального голосования (п․ 17 ст․ 161 ЖК РФ)․
4. Фиксируйте все предложения в письменной форме․
   Это упростит доказывание добросовестности при судебных спорах․
5. Если УО отказывается заключать ресурсный договор:
   • направьте претензию;
   • обратитесь в жилищную инспекцию;
   • в случае необходимости — в суд․

Частые вопросы и ответы

Вопрос 1: Можем ли мы отказаться от договора с РСО, если считаем тарифы завышенными?

Нет․ Согласно ст․ 161 и 157․2 ЖК РФ, договор ресурсоснабжения является обязательным․ Спор о тарифе решается в тарифной комиссии или в суде, но договор прекращать нельзя․

Вопрос 2: Что делать, если УО не выставляет счета за коммуналку из-за отсутствия договора?

Направьте коллективное обращение в жилищную инспекцию и одновременно — иск в суд о понуждении заключить договор․ Судебная практика 2023–2025 гг․ — в пользу собственников․

Вопрос 3: Обязаны ли мы выбирать УО, если хотим управляться сами?

Нет․ Закон допускает непосредственное управление, но при этом все обязательные договоры всё равно нужно заключить собственникам лично или через созданный ими орган․

Статьи 161 и 164 ЖК РФ чётко разграничивают полномочия и обязанности собственников, управляющих организаций и ресурсоснабжающих компаний․
Главное правило: независимо от выбранного способа управления все обязательные договоры заключать обязательно, а новая норма 2020 г․ даёт собственникам дополнительное время для переговоров до официального голосования․
Соблюдение этих требований — залог бесперебойного снабжения, безопасности и комфорта в многоквартирном доме․