Актуально на 04 июля 2026 г․
Что регулирует статья 161 ЖК РФ?
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции‚ действующей с учётом последних изменений‚ включая Федеральные законы № 277-ФЗ от и № 441-ФЗ от ) определяет:
- основные способы управления многоквартирным домом (МКД);
- процедуру выбора способа управления;
- общие требования к деятельности управляющих лиц/организаций;
- права и обязанности собственников помещений․
Возможные способы управления МКД
Согласно ч․ 1 ст․ 161 ЖК РФ‚ собственники вправе выбрать один из трёх способов:
- Непосредственное управление собственниками․
Допускается только в домах‚ где суммарное количество квартир не превышает 30 (пп․ «а» ч․ 1)․ В этом случае каждый собственник самостоятельно несёт обязанности по содержанию общего имущества․ - Управление ТСЖ (товариществом собственников жилья) либо жилищным/жилищно-строительным кооперативом․
Создаётся некоммерческая организация‚ членами которой становятся все собственники․ - Управление управляющей организацией․
На основании договора управления‚ заключаемого общим собранием собственников или советом МКД․
Порядок выбора способа управления
Инициатива
Любой собственник (или группа) может внести вопрос в повестку общего собрания․
Кворум и принятие решения
- Собрание правомочно‚ если присутствуют собственники более 50 % площадей МКД․
- Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих (ст․ 44 и 46 ЖК РФ)․
Оформление итогов
В течение 5 дней протокол и итоговые документы размещаются в ГИС ЖКХ․ При выборе управляющей организации применяються правила ст․ 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке)․
Новые положения после 2020 года
Поправки по ФЗ-277
- Статья 161․1 дополнена п․ 4: собственники вправе требовать у управляющей организации копии всех договоров‚ заключённых советом МКД‚ включая договоры управления‚ уборки‚ вывоза мусора и др․
- Уточнён порядок доступа к документам: копии предоставляются в течение 3 рабочих дней бесплатно․
Поправки по ФЗ-441
- В ч․ 17 ст․ 161 добавлен механизм досрочного расторжения договора управления при выявлении грубых нарушений․
- Введена обязанность управляющей организации публиковать ежеквартальные отчёты о выполненных работах и расходах на сайте ГИС ЖКХ․
Общие требования к управляющим лицам
Согласно ч․ 2 ст․ 161 ЖК РФ деятельность должна обеспечивать:
- Безопасность и благоприятные условия проживания граждан․
- Надлежащее содержание общего имущества (инженерных систем‚ кровли‚ фасадов‚ подвалов и др․)․
- Своевременное выполнение коммунальных услуг установленного качества․
- Прозрачность финансово-хозяйственной деятельности (публикация отчётности‚ предоставление по запросу платёжных документов)․
Чек-лист для собственников
| Этап | Действие | Сроки |
|---|---|---|
| 1 | Формирование инициативной группы | Любое время |
| 2 | Уведомление собственников о собрании (за 10 дней) | Не поздее 10 дней до даты собрания |
| 3 | Проведение собрания и подсчёт голосов | Дата‚ указанная в уведомлении |
| 4 | Размещение протокола в ГИС ЖКХ | В течение 5 дней |
| 5 | В течение 30 дней с даты решения |
Наиболее распространённые ошибки
- Несоблюдение кворума․ Недостаточное количество голосов делает решение недействительным․
- Отсутствие публикации в ГИС ЖКХ․ Без размещения протокола договор управления считается незаключённым․
- Игнорирование новых требований к отчётности УК․ С 2021 г․ УК обязаны публиковать отчёты ежеквартально․
Краткий вывод
Статья 161 ЖК РФ — ключевой инструмент‚ который позволяет собственникам самостоятельно определять форму управления своим домом․ После вступления в силу законов № 277-ФЗ и № 441-ФЗ процедура стала более прозрачной‚ а права собственников — более защищёнными․ Важно строго соблюдать кворум‚ своевременно размещать документы в ГИС ЖКХ и контролировать управляющую организацию через требуемую отчётность․
Используйте свои права разумно — качественное управление начинается с осознанного выбора собственников!