Полный анализ действующей редакции на 2025 год

Актуальная дата: 04 июля 2026 г․

Краткое содержание

В редакции, действующей на 2025 г․, часть 1 статьи 163 ЖК РФ утратила силу с 08 февраля 2020 г․ (Федеральный закон от № 4-ФЗ)․
Оставшиеся положения статьи 163 регулируют особенности управления многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, когда доля РФ/субъекта РФ/муниципалитета превышает 50 % или когда все помещения принадлежат указанным публичным образованиям․

История изменений

• – принят ЖК РФ (ФЗ № 188-ФЗ)․
• – крупная правка: введены конкурсные процедуры, обновлён порядок заключения договоров управления․
• № 4-ФЗ – часть 1 ст․ 163 исключена; упразднён институт «единого заказчика» в отношении муниципального жилья․
• 2020-2025 гг․ – системные поправки к ст․ 161 и ст․ 163 (уточнение сроков конкурса, правила раскрытия информации, дистанционные ОСС)․

Действующие части статьи 163 (с комментариями)

Часть 2․ Применение процедур выбора управляющей организации

Если доля РФ, субъекта РФ или муниципалитета в праве общей долевой собственности на общее имущество превышает 50 %, то:

1. Управление домом осуществляется через управляющую организацию, выбранную только по результатам открытого конкурса․
2. Конкурс проводится органом местного самоуправления (или уполномоченным госорганом) в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ № 1131 (см․ актуальную редакцию 2024 г․)․
3. Исключения возможны только по основаниям ч․ 8 ст․ 161 ЖК РФ (несостоявшийся конкурс, аварийный дом, признание ТСЖ/ЖКС единственным участником, отсутствие заявок и др․)․

Часть 3․ Дом, в котором 100 % помещений находится в государственной/муниципальной собственности

• Правила те же – выбор только по конкурсу․
• Департамент жилищной политики субъекта РФ может утверждать типовые договоры управления․

Часть 4․ Специальные нормы для военных, специализированных объектов и аварийных домов

Допускается заключение договора управления без конкурса (по части 8 ст․ 161):

• дом признан аварийным и подлежит расселению;
• в конкурсе участвовал только один претендент;
• дом находится в закрытой военной городке/по спецназначению․

Порядок раскрытия информации (стандарт раскрытия 2025)

Согласно стандарту раскрытия информации (утв․ Приказом Минстроя РФ № 937/23), если управление осуществляет:

• ТСЖ,
• ЖКС,
• специализированный потребительский кооператив,

то без заключения договора с управляющей организацией:

1. Ежеквартально публикуются:
   • отчёт о выполненных работах и услугах,
   • план-график работ на квартал,
   • сведения о ценах и тарифах,
   • финансовая отчётность (форма 2-ТСЖ)․
2. Ведётся электронный домовой реестр (ч․ 3 ст․ 161․1)․
3. Все документы подлежат обязательному размещению на официальном сайте ТСЖ/кооператива и на домовой странице ГИС ЖКХ․

Практические советы собственникам и органам власти

Собственникам:

• Контролируйте публикацию протокола ОСС о выборе способа управления в ГИС ЖКХ в течение 5 рабочих дней․
• Проверяйте наличие конкурсной документации при доле муниципалитета >50 %․
• Используйте онлайн-ОСС (ст․ 47․1 ЖК РФ) для ускоренного принятия решений․

Органам местного самоуправления:

• Обеспечьте размещение извещений о конкурсе не позднее чем за 45 дней до даты проведения․
• Опубликуйте итоговый протокол и проект договора управления в ГИС ЖКХ и на официальном портале муниципалитета․
• Если конкурс признан несостоявшимся, оформляйте акт и решение в течение 3 рабочих дней (ч․ 8 ст․ 161)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ 2025)

Вопрос: Может ли управляющая организация быть выбрана без конкурса, если муниципалитету принадлежит ровно 50 % доли?

Ответ: Нет․ Без конкурса допускается только при превышении 50 % или при условиях ч․ 8 ст․ 161․

Вопрос: Обязан ли ТСЖ проводить конкурс, если в собственности муниципалитета 0 квартир, но есть нежилые помещения?

Ответ: Нет․ Норма ст․ 163 применяется именно к доле в общем имуществе; если доля муниципалитета <50 %, ТСЖ может действовать без конкурса․

На 2025 год статья 163 ЖК РФ регулирует исключительно правила проведения конкурса по выбору управляющей организации в отношении домов с преобладающим участием государства или муниципалитета․
Все остальные случаи регулируются статьёй 161 ЖК РФ и подзаконными актами (ПП РФ № 1131, приказы Минстроя РФ)․

Для ориентира: перед любыми действиями по выбору способа управления проверяйте:

1. долю государства/муниципалитета в праве общей собственности;
2. протокол последнего ОСС;
3. наличие публикаций в ГИС ЖКХ․