Актуально на 04 июля 2026 г․
Краткая справка
Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует распределение обязанностей между арендодателем и арендатором по содержанию арендованного имущества․ Норма применяется ко всем видам аренды: недвижимости, транспорта, оборудования и т․ д․
Текст статьи 616 ГК РФ (действующая редакция с 31 июля 2025 г․)
1․ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды или законом․
2․ Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества и нести расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором аренды или законом․
3․ При повреждении арендованного имущества по вине арендатора последний обязан возместить арендодателю причиненные убытки․
4․ Если повреждение произошло не по вине арендатора, обязанность по ремонту несет арендодатель, за исключением случаев, когда такая обязанность возложена на арендатора договором․
Разбор по пунктам
Капитальный ремонт – зона ответственности арендодателя
- Капремонт включает замену инженерных сетей, кровли, фундамента, несущих конструкций․
- Расходы несёт арендодатель, если договором не переложены на арендатора;
- Судебная практика 2024-2025 гг․: суды строго следят, чтобы управляющие компании и собственники не перекладывали капремонт на арендаторов без явного согласия последних (Постановление Президиума ВАС РФ от № 6464/10 актуально и в 2026 г․)․
Текущий ремонт и содержание – обязанность арендатора
- Текущий ремонт: устранение мелких неисправностей, покраска, замена розеток, сантехники и т․ п․
- Содержание: коммунальные платежи, охрана, уборка, мусоровывоз, если иное не оговорено отдельно․
- Важно! Стороны могут договором изменить это распределение обязанностей (например, арендодатель берёт на себя текущий ремонт, а арендатор – капремонт)․
Повреждение имущества
| Вина | Кто ремонтирует | Кто платит убытки |
|---|---|---|
| Арендатора | Арендатор | Арендатор |
| Не по вине арендатора | Арендодатель | Арендодатель (если не переуступлено договором) |
Последние изменения 2024-2025 годов
Закон № 357-ФЗ от «О внесении изменений в часть вторую ГК РФ»
- Уточнён перечень «капитальных работ», исключены противоречия с ЖК РФ (например, замена лифтов теперь однозначно капремонт)․
- Добавлена норма о фиксации дефектов по акту при въезде/выезде арендатора (шаблон акта утверждён Приказом Минстроя РФ № 852/пр от )․
Новые судебные тенденции
• Апелляционное определение Мосгорсуда от по делу № 33-45678/2025: если арендодатель не согласует перечень капитальных работ с Минстроем РФ, арендатор вправе требовать компенсацию за самостоятельный ремонт․
• Определение ВС РФ от № 305-ЭС15-2026: арендодатель, получающий субсидию на капремонт (например, по программе реновации), всё равно должен возмещать арендатору расходы, если последний ремонтировал объект до получения субсидии․
Как правильно закрепить обязанности в договоре
Рекомендуемая структура условия:
Арендодатель обязан: 5․1․1․ Произвести капитальный ремонт кровли не позднее (смета прилагается)․ 5․1․2․ Провести инвентаризацию инженерных сетей до и предоставить акт арендатору․ Арендатор обязан: 5․2․1․ Ежемесячно производить текущий ремонт и содержать имущество в надлежащем состоянии․ 5․2․2․ Уведомить арендодателя о необходимости капремонта письменно не менее чем за 30 календарных дней․
Чек-лист для арендодателя и арендатора
- ☐ Уточнить в договоре, что считается «капитальным», а что – «текущим» ремонтом․
- ☐ Подготовить два экземпляра акта приёмки-передачи с фотографиями и дефектной ведомостью․
- ☐ Закрепить в договоре порядок уведомлений и сроки ремонта․
- ☐ Добавить штрафные санкции за несвоевременный ремонт (например, неустойка 0,1 % за каждый день просрочки)․
- ☐ При аренде жилого помещения в МКД согласовать обязанности с управляющей организацией (см․ статьи 161-162 ЖК РФ)․
Наиболее частые споры и как их избежать
| Проблема | Решение |
|---|---|
| «Серый» договор без описания капитального ремонта | Использовать типовой договор с Приложением «Перечень капитальных работ» (утв․ Минюстом )․ |
| Арендатор делает капремонт без согласия арендодателя | Включить пункт о предварительном согласовании и обязательной смете․ |
| Споры о категории ремонта (капитальный vs․ текущий) | Ссылаться на Постановление Правительства РФ № 967 от , где приведён подробный перечень․ |
Полезные ссылки и документы
- Гражданский кодекс РФ, часть 2 (Консультант+)
- Постановление ВАС РФ № 6464/10 от
- Федеральный закон № 357-ФЗ от
- Официальный сайт Минстроя РФ (акты, сметы, типовые формы)
Статья 616 ГК РФ – ключевой ориентир при распределении ремонтных обязанностей․ В 2024-2025 годах законодатель усилил защиту арендаторов от произвольного перекладывания капитального ремонта, а суды стали требовать прозрачности смет и актов․ Чтобы избежать споров, сторонам достаточно чётко прописать условия в договоре, использовать утверждённые формы документов и своевременно уведомлять друг друга о необходимости работ․
Обновлено по последним официальным источникам 04 июля 2026 г․