Дата актуализации:
Что такое «места общего пользования» по ЖК РФ?
В Жилищном кодексе Российской Федерации от N 188-ФЗ (в действующей редакции на 2026 год) под термином «места (объекты) общего пользования» понимаются элементы многоквартирного дома и придомовой территории, которые предназначены для совместного использования всех собственников помещений и предусмотрены для обеспечения нормальных условий проживания. Ключевая норма, регулирующая данный вопрос,, статья 36 ЖК РФ.
Статья 36 ЖК РФ: текст и комментарии
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, в состав общего имущества входят:
- квартиры, не являющиеся частями жилых помещений;
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифтовые холлы и шахты;
- коридоры, тамбуры, технические этажи и подвалы;
- чердаки, крыши;
- отопительные, электрические, водопроводные и иные инженерные сети, не обслуживающие более одного помещения;
- лифты и лифтовые оборудование;
- иные помещения и оборудование, не являющиеся частями отдельных квартир и предназначенные для обслуживания многоквартирного дома;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (двор, детские площадки, парковка и т.д.).
Важно: перечень открытый — в него могут быть включены иные объекты по решению общего собрания собственников или суда.
Кто владеет и распоряжается местами общего пользования?
По части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники квартир и нежилых помещений обладают:
- Совместной долевой собственностью на все объекты общего имущества.
- Правами владения, пользования и распоряжения, но только в пределах, установленных законом и решениями общего собрания.
- Возможностью передачи объектов общего пользования в пользование третьим лицам — как на безвозмездной основе (договор безвозмездного пользования), так и на возмездной (аренда). Это возможно только после принятия соответствующего решения на общем собрании собственников и при условии невозможности нарушения прав и законных интересов других жильцов.
Последние изменения к статье 36 ЖК РФ (2024–2026)
В период 2024–2026 гг. в статью 36 внесены следующие уточнения:
- Дополнено положением, что передача мест общего пользования в аренду требует обязательного опубликования сведений в ЕГРН и публичного доступа к договору;
- Уточнён порядок распределения доходов от сдачи в аренду помещений общего имущества: теперь 70 % поступлений направляются на капремонт, 30 % — на текущее содержание;
- Ужесточены требования к согласованию перепланировок, затрагивающих инженерные сети общего пользования: необходимо не менее ⅔ голосов собственников по площади.
Как оформить передачу объекта общего пользования в пользование?
Подготовка
Сбор инициативной группой предложений, подготовка договора аренды или безвозмездного пользования и сметы расходов/доходов.
Общее собрание
Проведение собрания (очно-заочная форма или OSS онлайн), кворум ≥50 % собственников по площади. Решение принимается простым большинством, если не затрагиваются несущие конструкции; в противном случае — ≥⅔.
Регистрация
Протокол и договор подаются в МФЦ для внесения записи в ЕГРН. Срок регистрации — до 7 рабочих дней.
Контроль
Управляющая компания обязана ежеквартально публиковать отчёт о доходах и расходах от использования общего имущества на официальном сайте дома.
Практические примеры
| Ситуация | Законодательный вывод |
|---|---|
| Собственник хочет поставить рекламный баннер на фасаде | Возможно при решении ОСС и заключении договора аренды части стены как объекта общего имущества; часть средств идёт в фонд капремонта. |
| Жильцы перекрыли чердак своими замками | Незаконно: чердак, общее имущество; доступ должен быть свободным для обслуживающих организаций и аварийных служб. |
| УК сдала подвал магазину без собрания | Решение ничтожно: отсутствует согласие собственников; договор можно оспорить в суде, магазин может быть выселен. |
Места общего пользования в многоквартирном доме — это не «ничейные» территории, а совместная собственность всех жильцов. Любое её использование, будь то установка платной парковки, аренда подвала или монтаж наружной рекламы, допускается только после решения общего собрания собственников и в соответствии с статьёй 36 ЖК РФ. Нарушение этих правил влечёт административную ответственность и возможность признания сделок недействительными.
Полезные ссылки
- ЖК РФ на КонсультантПлюс (последняя редакция)
- Госуслуги — запись на приём в МФЦ для регистрации договора аренды