Актуальность․ С 1 марта 2022 года в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации введено новое самостоятельное понятие, дом блокированной застройки․ Это позволило «развести» такие объекты с многоквартирными домами и индивидуальными жилыми домами, устранив давнюю правовую неопределённость․
Правовое определение
Согласно подпункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ:
«Дом блокированной застройки, это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок»․
Обязательные признаки
- Общая боковая стена без проёмов․ Дома примыкают друг к другу глухими стенами: в них нет окон, дверей, вентиляционных каналов․
- Один ряд застройки․ Блоки выстраиваются «линеечкой»; допускаются L-образные формы, но примыкают они только боковыми стенами․
- Отдельный выход на земельный участок․ У каждого блока — своя входная группа и непосредственный выход на свой (или оформленный в долевую собственность) земельный участок․
- Высотные ограничения․ Не более трёх этажей․
- Количество блоков․ В одном ряду, не более десяти․
Что не относится к блокированной застройке
- Многоквартирный дом — имеет общий подъезд, лестничные клетки, подземный гараж/паркинг и квартирам не предоставляются отдельные земельные участки․
- Индивидуальный жилой дом — стоит обособленно, не имеет общей боковой стены с соседями․
- Городская «таунхаус»-застройка с проходными дворами и общими внутренними коридорами — отсутствует «отдельный выход на участок»․
Как изменился статус земельного участка
- Раньше участки под «парой домов» вынужденно оформлялись в долевую собственность или постоянном пользовании, что создавало конфликт с требованиями к «ИЖС»․
- Теперь при виде разрешённого использования «под блокированную застройку» (код 2․3) каждому блоку полагается отдельный земельный участок, который можно оформить по кадастровому плану․
Раздел общей долевой собственности: практический алгоритм
Если дом был изначально поставлен на кадастровый учёт как один индивидуальный жилой дом, но по факту состоит из двух блоков, собственники могут:
- Заказать технический план на каждую «половину» (кадастровый инженер разделяет здание по глухим стенам)․
- Подать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН с переводом в категорию «дома блокированной застройки» и формировании двух самостоятельных объектов․
- Разграничить земельный участок в кадастровой палате․
Плюсы и минусы формата
Плюсы
- Отсутствие «многоквартирного» регулирования: нет обязательного фонда капремонта, общих собраний․
- Возможность оформить ипотеку под «дом с землёй» (ставки ниже, чем на квартиру)․
- Гибкое целевое использование участка — можно построить пристройку, гараж, баню без согласования ТСЖ․
Минусы
- Сложности с разделом, если первоначальные документы оформлены на один ИЖС․
- Ограничение по этажности и количеству блоков․
- Обязанность самим содержать придомовую территорию и инженерные сети․
Ключевые изменения в нормативных актах
| Дата | Нормативный акт | Сущность изменений |
|---|---|---|
| Федеральный закон № 35-ФЗ | Введён термин «дом блокированной застройки» в ст․ 49 ГрК РФ и ст․ 16 ЖК РФ․ | |
| Федеральный закон № 36-ФЗ | Уточнены требования к территориальным зонам, допускающим блокированную застройку; |
Благодаря законодательным поправкам 2022 года собственники двух- и трёхблочных домов получили чёткий правовой статус․ Теперь разобраться, «индивидуальный ли это дом или всё-таки таунхаус», можно по простой формуле: один ряд + глухая общая стена + отдельный выход + ограничения по этажности = дом блокированной застройки․
При необходимости раздела имущества главное — своевременно пригласить кадастрового инженера, чтобы технический план соответствовал требованиям Росреестра и ГрК РФ․