Актуальная редакция 2025 года: полный перечень зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), правила их установления и значение для застройщиков, чиновников и граждан.
Что регулирует статья 105 ГрадК РФ
Статья 105 Градостроительного кодекса РФ содержит исчерпывающий (закрытый) перечень из 28 видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Эти зоны вводятся для защиты объектов культурного и природного наследия, обеспечения безопасности людей и инфраструктуры, а также для реализации специальных государственных программ.
28 видов ЗОУИТ по статье 105
- Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).
- Зоны охраны объектов археологического наследия.
- Зоны охраны исторических поселений.
- Зоны охранных лесов (леса, выполняющие защитные функции).
- Зоны водоохранных лесов.
- Зоны санитарной охраны водных объектов.
- Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
- Зоны охраны здоровья населения.
- Зоны охраны природных лечебных ресурсов, местностей и курортов.
- Зоны охраны минеральных и лечебных грязей.
- Зоны охраны особо охраняемых природных территорий.
- Зоны охраны объектов животного мира.
- Зоны охраны объектов растительного мира.
- Зоны охраны ландшафта.
- Зоны охраны зелёных насаждений.
- Зоны охраны почв.
- Зоны охраны недр.
- Зоны охраны атмосферного воздуха.
- Зоны охраны озонового слоя.
- Зоны охраны объектов энергетики.
- Зоны охраны объектов транспорта.
- Зоны охраны объектов связи.
- Зоны охраны объектов космической инфраструктуры.
- Зоны охраны объектов угольной промышленности.
- Зоны охраны объектов нефтяной и газовой промышленности.
- Зоны охраны объектов металлургии.
- Зоны охраны объектов химической промышленности.
- Зоны охраны объектов ядерной энергетики.
Кто устанавливает зоны и как
ЗОУИТ вводятся:
- федеральными законами;
- законами субъектов Российской Федерации;
- правовыми актами органов местного самоуправления (в пределах их полномочий).
При проектировании генеральных планов, правил землепользования и застройки, планировки территории или межевания обязательно уточняется наличие ЗОУИТ.
Если территория попадает в такую зону, в документах указываются:
- границы зоны;
- режим использования земельного участка;
- ограничения застройки и хозяйственной деятельности.
Процедура обсуждения ЗОУИТ
В соответствии с Федеральным законом от N 200-ФЗ любые изменения, касающиеся ЗОУИТ, подлежат общественным обсуждениям и публичным слушаниям.
Это гарантирует соблюдение права граждан на благоприятные условия жизнедеятельности и законных интересов правообладателей земельных участков.
Последствия попадания в ЗОУИТ для собственников и застройщиков
| Аспект | Что изменится |
|---|---|
| Виды разрешённого использования | Могут быть строго ограничены (например, запрет многоэтажной застройки в зоне охраны исторического поселения). |
| Параметры строительства | Устанавливаются предельные высота, плотность застройки, процент озеленения и др. |
| Необходимые согласования | Появляются дополнительные органы экспертизы (Минкульт, Росприроднадзор, Роспотребнадзор и др.). |
| Рыночная стоимость участка | Обычно снижается из-за ограничений, но может расти, если создаётся туристический или рекреационный потенциал. |
Часто задаваемые вопросы
Можно ли строить жилой дом в зоне охраны водных объектов?
Допустимо, если проект соответствует санитарным нормам (СанПиН 2.-02) и не ухудшает качество воды. Требуется заключение Роспотребнадзора.
Как узнать, попадает ли мой участок в ЗОУИТ?
- На публичной кадастровой карте Росреестра включите слой «Зоны с особыми условиями».
- Закажите выписку из ЕГРН, в ней указаны все зоны.
- Обратитесь в администрацию муниципалитета: предоставят генеральный план и правила землепользования.
Что делать, если ЗОУИТ вводится после покупки земли?
Если новая зона существенно ограничивает использование, можно требовать:
- перерасчёта кадастровой стоимости и налога;
- пересмотра разрешённого вида использования;
- в исключительных случаях — выкупа участка у муниципалитета по рыночной цене (ст. 56 ЗК РФ).
Краткий чек-лист для застройщика
- Проверьте наличие ЗОУИТ на этапе выбора участка.
- Изучите правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
- Уточните особые требования в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
- Организуйте общественные обсуждения, если проект затрагивает границы охранной зоны.
Статья 105 ГрадК РФ — ключевой инструмент баланса между развитием территорий и сохранением природного и культурного наследия;
Зная перечень зон и правила их применения, собственники и застройщики минимизируют риски, а муниципалитеты — повышают прозрачность градостроительной политики.
Последняя редакция: 04 июля 2026 г. 13:07 МСК.