04 августа 2026 г. — С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ и последующих изменений Гражданского кодекса РФ вопросы содержания общего имущества в многоквартирных домах регулируются комплексно, однако ключевые нормы закреплены именно в статьях 210 и 290 ГК РФ. Ниже разберёмся, что именно обязывает эти статьи собственников квартир и машино-мест, какие расходы нельзя «отменить» и почему «доля» в общем имуществе всегда остаётся неотчуждаемой.

Статья 210 ГК РФ: «Бремя содержания имущества»

Текст нормы: «Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором».

Что это значит на практике?

• Любой объект недвижимости, будь то квартира, апартаменты или машино-место, требует постоянных затрат: капремонт, коммунальные услуги, налоги, страхование и т.д.
• Обязанность оплачивать эти расходы не снимается с собственника, даже если он физически не проживает в квартире (например, уехал за границу).
• Если квартира находится в долевой собственности, все долевые собственники несут ответственность пропорционально своей доле (п. 2 ст. 249 ГК РФ).

Исключения: стороны могут договориться иное только в рамках гражданско-правового договора (например, арендатор берёт на себя часть расходов по договору найма).

Статья 290 ГК РФ: «Общее имущество собственников квартир»

Что считается «общим имуществом»?

1. Несущие конструкции дома (фундамент, несущие стены, колонны, перекрытия).
2. Механическое, санитарно-техническое и электрическое оборудование за пределами квартиры (лифты, магистральные трубы, электрощитовые).
3. Помещения общего пользования (подъезды, чердаки, подвалы).
4. Крыша и фасад здания.
5. Земельный участок под домом и придомовая территория.

Основные правила:

• Долевая общая собственность. Каждому собственнику квартиры принадлежит не только его помещение, но и доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты.
• Неотчуждаемость доли. Собственник не может продать, подарить или отдать в залог свою долю в общем имуществе отдельно от квартиры (абз. 3 ст. 290 ГК РФ).
• Обязанность участвовать в расходах. Все собственники обязаны нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально размеру общей площади своей квартиры (ст. 249, 290 ГК РФ).

Как рассчитывается доля в общем имуществе?

Формула:

Доля = Площадь квартиры ÷ Суммарная площадь всех помещений в доме.

Пример: если весь дом — 5 000 м², а ваша квартира — 60 м², то доля в общем имуществе составляет 60/5 000 = 1,2 %.

Распространённые вопросы и заблуждения

«Могу ли я отказаться от доли в общем имуществе, чтобы не платить за капремонт?»

Ответ: Нет. Согласно ст. 290 ГК РФ, доля неотчуждаема и не может быть передана третьим лицам. Обязанность оплачивать взносы на капремонт закреплена в ст. 210 ГК РФ и Жилищном кодексе РФ.

«Возвращаются ли взносы на капремонт при продаже квартиры?»

Ответ: Нет. Взносы идут на общий счёт фонда капремонта и не являются персональными накоплениями собственника. При смене собственника обязанность по оплате переходит к новому владельцу.

«Может ли ТСЖ или управляющая компания повысить плату сверх нормативов?»

Ответ: Да, но только при соблюдении процедуры: решение общего собрания собственников + смета расходов + публикация протокола. В одностороннем порядке тарифы повышать нельзя.

Штрафы и последствия неуплаты

• Пени: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ст. 155 ЖК РФ).
• Судебное взыскание: через мирового судью или службу судебных приставов.
• Ограничение выезда за границу: если сумма долга превышает 30 000 ₽.
• Принудительная продажа имущества: по решению суда при долге свыше 500 000 ₽.

1. Бремя содержания имущества лежит на собственнике независимо от фактического пользования (ст. 210 ГК РФ).
2. Доля в общем имуществе неотчуждаема и передаётся автоматически при продаже квартиры (ст. 290 ГК РФ).
3. Все расходы по общему имуществу распределяются пропорционально площади квартиры.
4. Отказ от участия в капремонте или других обязательных платежах невозможен без нарушения закона.
5. Неуплата грозит пенями, судом и ограничением в выезде за границу.

Важно: при покупке новой квартиры или машино-места внимательно изучайте декларацию о правах и обязанностях собственников, которую предоставляет застройщик или продавец, — в ней всегда дублируются положения статей 210 и 290 ГК РФ.